Renta fija del alquiler: qué es y cómo se calcula

La renta fija es el importe fijo que el inquilino paga por el espacio en sí. Es la cantidad que el contrato establece por ocupar el local, antes de sumar los gastos comunes, los impuestos, el seguro y los suministros, y antes de cualquier renta variable. También se llama renta mínima. En los contratos de centros comerciales con renta variable, donde se conoce como renta mínima garantizada (RMG), es el mínimo que recibe el arrendador, venda lo que venda el inquilino.

Qué cubre la renta fija y qué no

Lo que un inquilino paga en total suele ser más que la renta fija. El contrato determina qué costes se suman a ella.

• Renta fija: el importe fijo por el espacio, que normalmente se expresa como un precio por metro cuadrado y año.
• Gastos repercutidos: la parte que corresponde al inquilino de los costes de funcionamiento del inmueble, como los gastos comunes (lo que en Estados Unidos se llama CAM, common area maintenance), los impuestos sobre el inmueble, el seguro y los suministros.
• Renta variable: en algunos contratos de locales comerciales, un porcentaje de las ventas del inquilino que se suma a la renta fija.

Lo que incluye la renta fija depende del contrato. En unos contratos, la renta fija ya incluye la mayor parte de esos costes. En otros, el inquilino paga la renta fija y, aparte, una parte o la totalidad de ellos. Por eso dos contratos con la misma renta fija pueden costarle al inquilino cantidades muy distintas. Cómo se liquidan cada año los gastos compartidos con los inquilinos se explica en nuestra página sobre la liquidación de gastos comunes.

Cómo se calcula la renta fija

Normalmente, la renta fija es un precio por metro cuadrado multiplicado por la superficie del local.

Un ejemplo práctico

Las cifras son un ejemplo, no datos de mercado. Un local de 240 metros cuadrados se alquila a un precio de 250 por metro cuadrado y año.

• Renta fija anual: 240 × 250 = 60.000.
• Renta fija mensual: 60.000 ÷ 12 = 5.000.
• Si el contrato añade unos gastos comunes de 100 por metro cuadrado y año, el inquilino paga otros 24.000 al año, es decir, 84.000 en total antes de cualquier renta variable.

Cómo cambia la renta fija durante el contrato

Aunque se llame fija, la renta fija rara vez es la misma durante todo el contrato. El contrato establece cuándo y cómo cambia.

• Rentas escalonadas: subidas pactadas de antemano, en fechas fijas, como un importe o como un porcentaje.
• Actualización de la renta: la renta sigue un índice publicado, como un índice de precios de consumo, desde la fecha que indica el contrato.
• Revisión de la renta: la renta se vuelve a fijar cada cierto tiempo, por ejemplo al nivel de mercado.
• Periodo de carencia: meses al inicio del contrato en los que no se paga renta fija o se paga una renta reducida.

Un ejemplo de rentas escalonadas en el local anterior, en el que el precio del año 1 sube diez por metro cuadrado cada año (cifras de ejemplo):

Esta guía explica la mecánica. Lo que un contrato puede o debe decir sobre las subidas de renta es asunto de su asesor jurídico.

Renta fija y renta variable

En muchos contratos de centros comerciales la renta fija es un mínimo, y la renta variable se paga además cuando las ventas del inquilino superan un umbral de ventas. El umbral natural es la renta fija dividida entre el porcentaje. Con una renta fija de 60.000 y un porcentaje del 8 %, la renta variable empieza cuando las ventas anuales superan 750.000. Por eso un tramo de renta escalonada o una actualización de la renta fija también mueve el umbral, salvo que el contrato fije el umbral por separado.

El cálculo completo está en nuestra guía sobre la renta variable sobre ventas.

Dónde falla la renta fija en la práctica

• Se pasa por alto un tramo de renta escalonada. Llega la fecha y se sigue facturando la renta antigua hasta que alguien se da cuenta.
• La actualización de la renta se aplica tarde. La nueva renta se calcula semanas después de la fecha del contrato, y la diferencia hay que facturarla después.
• Cambia la superficie y la renta no. Un local se divide o se une a otro, y la renta fija sigue calculada con la superficie antigua.
• El rent roll y las facturas no coinciden. La renta se lleva en una hoja de cálculo y se factura desde otro sistema.

Cómo gestiona VemLease la renta fija

En VemLease, la renta fija forma parte del contrato. Las rentas escalonadas, la actualización de la renta y la renta variable se definen en el contrato en un solo flujo, así que la renta que se aplicará más adelante está en el contrato desde el principio. Las fechas clave, las opciones y las renovaciones se siguen en los mismos contratos, con avisos antes de cada fecha.

El rent roll (la relación de rentas), la gestión de facturas y el seguimiento de ingresos están en el mismo sistema que los contratos, en todos los activos y sociedades, de modo que un cambio en un contrato es un cambio en el rent roll. Un contrato puede incluir varias unidades, cada una con su propia fecha de fin. Cuando una unidad se divide o se une a otra, se da por finalizada, nunca se elimina, de forma que su historial se conserva.

Lea más sobre la relación de rentas, la facturación a inquilinos y el seguimiento de contratos y fechas clave.

Preguntas sobre la renta fija

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