Loyer de base : définition et mode de calcul

Le loyer de base est le loyer fixe que le locataire paie pour le local lui-même. C’est le montant que le bail fixe pour l’occupation du lot, avant que s’y ajoutent les charges communes, les impôts et taxes, l’assurance et les fluides, et avant tout loyer variable. On l’appelle aussi loyer fixe ou loyer minimum. Dans les baux de centres commerciaux à loyer variable, il porte le nom de loyer minimum garanti (LMG) : c’est le minimum que perçoit le bailleur, quel que soit le chiffre d’affaires du locataire.

Ce que couvre le loyer de base, et ce qu’il ne couvre pas

Ce qu’un locataire paie au total dépasse le plus souvent le loyer de base. C’est le bail qui détermine les coûts qui s’y ajoutent.

• Loyer de base : le montant fixe dû pour le local, exprimé le plus souvent en prix au mètre carré par an.
• Charges locatives : la quote-part du locataire dans les coûts de fonctionnement de l’immeuble, par exemple les charges communes (service charge au Royaume-Uni, CAM aux États-Unis), les impôts fonciers, l’assurance et les fluides.
• Loyer variable : dans certains baux de l’immobilier de commerce, un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire, en plus du loyer de base.

Ce que recouvre le loyer de base dépend du bail. Dans certains baux, il comprend déjà l’essentiel des coûts de fonctionnement : c’est un loyer charges comprises. Dans d’autres, le locataire paie le loyer de base, puis tout ou partie de ces coûts à part : on parle alors de bail net. Deux baux au même loyer de base peuvent donc coûter au locataire des montants très différents. La manière dont les charges communes sont régularisées chaque année avec les locataires est expliquée sur notre page consacrée à la régularisation des charges.

Comment calculer le loyer de base

Le loyer de base se calcule en général en multipliant un prix au mètre carré par la surface du lot.

Un exemple chiffré

Les chiffres sont un exemple, pas des données de marché. Une boutique de 240 mètres carrés est louée 250 par mètre carré et par an.

• Loyer de base annuel : 240 × 250 = 60 000.
• Loyer de base mensuel : 60 000 ÷ 12 = 5 000.
• Si le bail y ajoute des charges de 100 par mètre carré et par an, le locataire paie 24 000 de plus par an, soit 84 000 au total avant tout loyer variable.

Comment le loyer de base évolue en cours de bail

Le loyer de base est fixe, mais il reste rarement le même pendant toute la durée du bail. C’est le bail qui prévoit quand et comment il change.

• Paliers de loyer : des hausses convenues à l’avance, à dates fixes, en montant ou en pourcentage.
• Indexation : le loyer suit un indice publié, tel qu’un indice des prix à la consommation, à partir d’une date que le bail précise.
• Révision du loyer : le loyer est fixé à nouveau à intervalles convenus, par exemple au niveau du marché.
• Franchise de loyer : des mois, en début de bail, pendant lesquels aucun loyer de base n’est payé, ou seulement un loyer réduit.

Exemple de paliers pour la boutique ci-dessus, le prix au mètre carré augmentant de dix par an après la 1re année (chiffres donnés à titre d’exemple) :

Ce guide explique le mécanisme. Ce qu’un bail peut ou doit prévoir en matière de hausse de loyer relève de votre conseil juridique.

Loyer de base et loyer variable

Dans de nombreux baux de centres commerciaux, le loyer de base est un minimum, et un loyer variable s’y ajoute dès que le chiffre d’affaires du locataire dépasse un seuil de déclenchement. Le seuil naturel est égal au loyer de base divisé par le pourcentage. Avec un loyer de base de 60 000 et un pourcentage de 8 %, le loyer variable commence lorsque le chiffre d’affaires annuel dépasse 750 000. Un palier ou une indexation du loyer de base déplace donc aussi le seuil, sauf si le bail fixe le seuil séparément.

Le calcul complet figure dans notre guide du loyer variable.

Là où le loyer de base déraille en pratique

• Un palier est oublié. La date passe, et l’ancien loyer continue d’être facturé jusqu’à ce que quelqu’un s’en aperçoive.
• L’indexation est appliquée en retard. Le nouveau loyer est calculé des semaines après la date prévue par le bail, et la différence doit être facturée après coup.
• La surface change, pas le loyer. Un lot est divisé ou fusionné avec un autre, et le loyer de base suit toujours l’ancienne surface.
• L’état locatif et les factures ne concordent pas. Le loyer est tenu dans un tableur et facturé depuis un autre système.

Comment VemLease gère le loyer de base

Dans VemLease, le loyer de base fait partie du bail. Paliers de loyer, indexation et loyer variable sont définis sur le bail en un seul parcours : le loyer qui s’appliquera plus tard figure donc sur le bail dès le départ. Les dates clés, les options et les renouvellements sont suivis sur les mêmes baux, avec des alertes avant leur échéance.

L’état locatif, la gestion des factures et le suivi des revenus sont dans le même système que les baux, sur tous les actifs et toutes les sociétés : une modification du bail est donc une modification de l’état locatif. Un même bail peut regrouper plusieurs lots, chacun avec sa propre date de fin. Lorsqu’un lot est divisé ou fusionné, il est clôturé, jamais supprimé : son historique est conservé.

En savoir plus sur l’état locatif, sur le quittancement et la facturation et sur le suivi des échéances.

Questions sur le loyer de base

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