الإيجار الأساسي: ما هو وكيف يُحسب
الإيجار الأساسي هو الجزء الثابت من الإيجار في عقد الإيجار. يشرح هذا الدليل ما يشمله، وطريقة حسابه مع مثال عملي، وكيف يتغير خلال مدة العقد، وما يلزم ليبقى صحيحًا في المحفظة العقارية كلها.
9 أكتوبر 2026 · فريق VemLease، Vemco Group
الإيجار الأساسي (base rent) هو الإيجار الثابت الذي يدفعه المستأجر مقابل المساحة نفسها. وهو المبلغ الذي يحدده عقد الإيجار مقابل إشغال الوحدة، قبل إضافة رسوم الخدمات والضرائب والتأمين والمرافق، وقبل أي إيجار بنسبة من المبيعات. ويُسمى أيضًا الحد الأدنى للإيجار أو الإيجار الثابت. وفي عقود المراكز التجارية التي تتضمن إيجارًا بنسبة من المبيعات، هو الحد الأدنى الذي يحصل عليه المؤجر مهما كانت مبيعات المستأجر.
ما الذي يشمله الإيجار الأساسي وما الذي لا يشمله
ما يدفعه المستأجر إجمالًا يزيد عادةً على الإيجار الأساسي. والعقد هو الذي يحدد التكاليف التي تُضاف إليه.
- الإيجار الأساسي: المبلغ الثابت مقابل المساحة، ويُحدَّد عادةً بسعر للمتر المربع في السنة.
- الرسوم الإضافية: حصة المستأجر من تكاليف تشغيل العقار، مثل رسوم الخدمات أو صيانة المناطق المشتركة (CAM)، والضرائب العقارية والتأمين والمرافق.
- الإيجار بنسبة من المبيعات: في بعض عقود متاجر التجزئة، نسبة من مبيعات المستأجر تُضاف إلى الإيجار الأساسي.
ما يدخل ضمن الإيجار الأساسي يختلف من عقد إلى آخر. ففي بعض العقود يشمل الإيجار الأساسي معظم تكاليف التشغيل (ويُعرف بالإنجليزية باسم gross lease). وفي عقود أخرى يدفع المستأجر الإيجار الأساسي ثم يدفع بعض هذه التكاليف أو كلها على حدة (عقد إيجار صافٍ، net lease). ولذلك قد يدفع المستأجر في عقدين لهما الإيجار الأساسي نفسه مبلغين مختلفين جدًا. أما طريقة تسوية التكاليف المشتركة مع المستأجرين كل عام فتشرحها صفحتنا عن تسوية رسوم الخدمات وCAM.
كيف يُحسب الإيجار الأساسي
يُحسب الإيجار الأساسي عادةً بضرب السعر في مساحة الوحدة.
الإيجار الأساسي السنوي = سعر المتر المربع في السنة × مساحة الوحدة
الإيجار الأساسي الشهري = الإيجار الأساسي السنوي ÷ 12
مثال عملي
الأرقام مثال توضيحي وليست بيانات من السوق. متجر مساحته 240 مترًا مربعًا مؤجَّر بسعر 250 للمتر المربع في السنة.
- الإيجار الأساسي السنوي: 240 × 250 = 60,000.
- الإيجار الأساسي الشهري: 60,000 ÷ 12 = 5,000.
- إذا أضاف العقد رسوم خدمات قدرها 100 للمتر المربع في السنة، دفع المستأجر 24,000 أخرى في السنة، أي 84,000 إجمالًا قبل أي إيجار بنسبة من المبيعات.
كيف يتغير الإيجار الأساسي خلال مدة العقد
الإيجار الأساسي ثابت، لكنه قلّما يبقى على حاله طوال مدة العقد. والعقد هو الذي يحدد متى يتغير وكيف.
- الزيادات المتدرجة: زيادات متفق عليها مسبقًا، في تواريخ محددة، بمبلغ أو بنسبة مئوية.
- ربط الإيجار بمؤشر: يتبع الإيجار مؤشرًا منشورًا، مثل مؤشر أسعار المستهلك، اعتبارًا من تاريخ يحدده العقد.
- مراجعة الإيجار: يُعاد تحديد الإيجار على فترات محددة، مثلًا وفق مستوى السوق.
- فترة السماح المعفاة من الإيجار: أشهر في بداية العقد لا يُدفع فيها إيجار أساسي، أو يُدفع فيها إيجار مخفَّض.
مثال على الزيادات المتدرجة للمتجر نفسه، مع ارتفاع السعر بعد السنة 1 بمقدار عشرة للمتر المربع كل سنة (أرقام توضيحية):
| سنة العقد | سعر المتر المربع | الإيجار الأساسي السنوي | الإيجار الأساسي الشهري |
|---|---|---|---|
| 1 | 250 | 60,000 | 5,000 |
| 2 | 260 | 62,400 | 5,200 |
| 3 | 270 | 64,800 | 5,400 |
يشرح هذا الدليل آلية العمل. أما ما يجوز أو يجب أن ينص عليه عقد الإيجار بشأن زيادات الإيجار فهو من اختصاص مستشارك القانوني.
الإيجار الأساسي والإيجار بنسبة من المبيعات
في كثير من عقود المراكز التجارية يكون الإيجار الأساسي حدًا أدنى، ويُضاف إليه إيجار بنسبة من المبيعات متى تجاوزت مبيعات المستأجر حد المبيعات. وحد المبيعات الطبيعي هو الإيجار الأساسي مقسومًا على النسبة. فإذا كان الإيجار الأساسي 60,000 والنسبة 8%، بدأ احتساب الإيجار بنسبة من المبيعات عندما تتجاوز المبيعات السنوية 750,000. ولذلك فإن زيادة الإيجار الأساسي، بزيادة متدرجة أو بربطه بمؤشر، تحرّك حد المبيعات أيضًا، ما لم يحدد العقد حد المبيعات بصورة مستقلة.
تجد الحساب الكامل في دليلنا عن الإيجار بنسبة من المبيعات.
أين يتعثر الإيجار الأساسي عمليًا
- زيادة متدرجة لا تُطبَّق. يمر موعدها وتستمر الفوترة بالإيجار القديم إلى أن ينتبه أحدهم.
- ربط الإيجار بالمؤشر يُطبَّق متأخرًا. يُحسب الإيجار الجديد بعد أسابيع من التاريخ المحدد في العقد، فيلزم إصدار فاتورة بالفرق لاحقًا.
- المساحة تتغير والإيجار لا يتغير. تُقسَّم وحدة أو تُدمج مع أخرى، ويبقى الإيجار الأساسي محسوبًا على المساحة القديمة.
- سجل الإيجارات والفواتير لا يتطابقان. الإيجار محفوظ في جدول بيانات، والفواتير تصدر من نظام آخر.
كيف يتعامل VemLease مع الإيجار الأساسي
في VemLease يكون الإيجار الأساسي جزءًا من العقد. تُحدَّد الزيادات المتدرجة وربط الإيجار بالمؤشر والإيجار بنسبة من المبيعات في العقد ضمن مسار واحد، فيكون الإيجار الذي يسري لاحقًا مثبتًا في العقد منذ البداية. وتُتابَع المواعيد المهمة والخيارات والتجديدات في العقود نفسها، مع تنبيهات قبل حلولها.
سجل الإيجارات وإدارة الفواتير ومتابعة الإيرادات في النظام نفسه مع العقود، لجميع الأصول والشركات، فأي تغيير في العقد هو تغيير في سجل الإيجارات. ويمكن أن يضم العقد الواحد عدة وحدات، لكل منها تاريخ انتهاء خاص بها. وعند تقسيم وحدة أو دمجها تُنهى ولا تُحذف أبدًا، فيبقى تاريخها محفوظًا.
اقرأ المزيد عن سجل الإيجارات وفوترة المستأجرين ومتابعة العقود والمواعيد المهمة.
أسئلة عن الإيجار الأساسي
ما هو الإيجار الأساسي؟
الإيجار الأساسي هو الإيجار الثابت الذي يحدده عقد الإيجار مقابل المساحة نفسها، قبل الرسوم الإضافية مثل رسوم الخدمات والضرائب والتأمين والمرافق، وقبل أي إيجار بنسبة من المبيعات.
هل الإيجار الأساسي هو نفسه إجمالي الإيجار؟
لا. إجمالي الإيجار هو الإيجار الأساسي مضافًا إليه الرسوم الإضافية التي يحمّلها العقد للمستأجر، والإيجار بنسبة من المبيعات إن نص عليه العقد. في المثال أعلاه يبلغ الإيجار الأساسي 60,000 في السنة، ويبلغ الإجمالي مع رسوم الخدمات 84,000.
كيف يُحسب الإيجار الأساسي؟
عادةً بضرب سعر المتر المربع في السنة في مساحة الوحدة. فالوحدة التي مساحتها 240 مترًا مربعًا وسعرها 250 للمتر المربع في السنة يكون إيجارها الأساسي السنوي 60,000، أي 5,000 في الشهر.
هل يرتفع الإيجار الأساسي خلال مدة العقد؟
غالبًا، إذا نص العقد على ذلك. والطرق الشائعة هي الزيادات المتدرجة المتفق عليها مسبقًا، وربط الإيجار بمؤشر منشور، ومراجعة الإيجار على فترات محددة.
ما الفرق بين الإيجار الأساسي والحد الأدنى للإيجار؟
يعنيان في العادة الشيء نفسه. الحد الأدنى للإيجار، أو الحد الأدنى المضمون للإيجار، هو الاسم المستخدم في عقود المراكز التجارية التي تتضمن إيجارًا بنسبة من المبيعات، حيث يكون الإيجار الأساسي أقل ما يدفعه المستأجر مهما كانت مبيعاته.
شاهد إيجاراتك وزياداتها المتدرجة في نظام واحد
عرض توضيحي مدته 30 دقيقة مع فريق Vemco المحلي. بريد إلكتروني للشركة، دون أي التزام.