Basisleje: hvad er det, og hvordan beregnes den?

Basisleje er den faste leje, en lejer betaler for selve lejemålet. Det er det beløb, lejekontrakten fastsætter for brugen af lejemålet, før driftsudgifter, skatter, forsikring og forbrug lægges oveni, og før eventuel omsætningsleje. Den kaldes også fast leje eller grundleje. I butikscentres lejekontrakter med omsætningsleje hedder den minimumsleje: det mindste, udlejeren modtager, uanset hvad lejeren sælger.

Hvad basislejen dækker, og hvad den ikke dækker

Det, en lejer betaler i alt, er som regel mere end basislejen. Lejekontrakten afgør, hvilke udgifter der kommer oveni.

• Basisleje: det faste beløb for lejemålet, normalt angivet som en sats pr. kvadratmeter om året.
• Udgifter ud over lejen: lejerens andel af udgifterne til ejendommens drift, såsom driftsudgifter til fællesarealer (på engelsk service charge eller common area maintenance, CAM), ejendomsskatter, forsikring og forbrug.
• Omsætningsleje: i nogle lejekontrakter i detailhandlen en procentdel af lejerens omsætning oven i basislejen.

Hvor meget basislejen indeholder, afhænger af lejekontrakten. I nogle lejekontrakter dækker basislejen allerede de fleste driftsudgifter, så lejen er inklusive drift. I andre betaler lejeren basislejen og derudover nogle af eller alle disse udgifter særskilt, så lejen er eksklusive drift. To lejekontrakter med samme basisleje kan derfor koste en lejer meget forskellige beløb. Hvordan de fælles udgifter afregnes med lejerne hvert år, står på vores side om driftsregnskab.

Sådan beregner du basisleje

Basisleje er normalt en sats ganget med lejemålets areal.

Et regneeksempel

Tallene er et eksempel, ikke markedsdata. En butik på 240 kvadratmeter er udlejet til en sats på 250 pr. kvadratmeter om året.

• Årlig basisleje: 240 × 250 = 60.000.
• Månedlig basisleje: 60.000 ÷ 12 = 5.000.
• Hvis lejekontrakten derudover har driftsudgifter på 100 pr. kvadratmeter om året, betaler lejeren yderligere 24.000 om året, altså 84.000 i alt før eventuel omsætningsleje.

Sådan ændrer basislejen sig i lejeperioden

Basislejen er fast, men den er sjældent den samme i hele lejeperioden. Lejekontrakten fastsætter, hvornår og hvordan den ændres.

• Trappeleje: stigninger, der er aftalt på forhånd, på faste datoer, som et beløb eller en procentsats.
• Indeksregulering: lejen følger et offentliggjort indeks, for eksempel et forbrugerprisindeks, fra en dato, som lejekontrakten angiver.
• Lejeregulering med faste mellemrum: lejen fastsættes på ny, for eksempel til markedslejen.
• Lejefri periode: måneder i begyndelsen af lejeperioden, hvor der ikke betales basisleje, eller hvor den er nedsat.

Et eksempel på trappeleje for butikken ovenfor, hvor satsen efter 1. lejeår stiger med ti pr. kvadratmeter hvert år (eksempeltal):

Denne guide forklarer mekanikken. Hvad en lejekontrakt må eller skal indeholde om lejestigninger, er en sag for jeres juridiske rådgiver.

Basisleje og omsætningsleje

I mange lejekontrakter i butikscentre er basislejen en minimumsleje, og der betales omsætningsleje oveni, når lejerens omsætning kommer over en omsætningsgrænse. Den naturlige omsætningsgrænse er minimumslejen divideret med procentsatsen. Med en minimumsleje på 60.000 og en procentsats på 8 % begynder omsætningslejen, når den årlige omsætning kommer over 750.000. Et trin i trappelejen eller en indeksregulering af minimumslejen flytter derfor også omsætningsgrænsen, medmindre lejekontrakten fastsætter omsætningsgrænsen særskilt.

Hele beregningen står i vores guide til omsætningsleje.

Hvor basislejen går galt i praksis

• Et trin i trappelejen bliver overset. Datoen passerer, og den gamle leje opkræves, indtil nogen opdager det.
• Indeksreguleringen kommer for sent. Den nye leje bliver først beregnet flere uger efter datoen i lejekontrakten, og forskellen skal opkræves bagefter.
• Arealet ændres, men lejen gør ikke. Et lejemål opdeles eller sammenlægges, og basislejen følger stadig det gamle areal.
• Lejelisten og fakturaerne stemmer ikke overens. Lejen står i et regneark og opkræves fra et andet system.

Sådan håndterer VemLease basisleje

I VemLease er basislejen en del af lejekontrakten. Trappeleje, indeksregulering og omsætningsleje sættes op på lejekontrakten i ét forløb, så den leje, der gælder senere, står på lejekontrakten fra start. Vigtige datoer, optioner og forlængelser følges på de samme lejekontrakter, med påmindelse før hver frist.

Lejeliste, fakturastyring og opfølgning på indtægter ligger i samme system som lejekontrakterne, på tværs af alle ejendomme og selskaber, så en ændring i en lejekontrakt også er en ændring i lejelisten. Én lejekontrakt kan omfatte flere lejemål, hvert med sin egen slutdato. Når et lejemål opdeles eller sammenlægges, bliver det afsluttet, aldrig slettet, så historikken bevares.

Læs mere om lejeliste, huslejeopkrævning og kontraktfrister.

Spørgsmål om basisleje

Alle artikler på VemLease-bloggen