Canone base nella locazione commerciale: cos’è e come si calcola

Il canone base è il canone di locazione fisso che il conduttore paga per lo spazio in sé. È l’importo che il contratto di locazione stabilisce per l’uso dell’unità, prima che si aggiungano oneri accessori, imposte, assicurazioni e utenze, e prima dell’eventuale canone variabile. Si chiama anche canone minimo o canone fisso. Nei contratti dei centri commerciali con canone variabile è il minimo che il locatore incassa, qualunque siano le vendite del conduttore.

Che cosa comprende il canone base e che cosa no

Quello che un conduttore paga in totale è di solito più del canone base. È il contratto a stabilire quali costi si aggiungono.

• Canone base: l’importo fisso per lo spazio, di norma espresso come canone al metro quadrato all’anno.
• Costi aggiuntivi: la quota dei costi di gestione dell’immobile a carico del conduttore, come gli oneri accessori (in inglese service charge o common area maintenance, CAM), le imposte sull’immobile, le assicurazioni e le utenze.
• Canone variabile: in alcuni contratti retail, una percentuale delle vendite del conduttore in aggiunta al canone base.

Quanto è compreso nel canone base dipende dal contratto. In alcuni contratti il canone base include già la maggior parte dei costi di gestione: è un canone onnicomprensivo. In altri il conduttore paga il canone base e poi, separatamente, tutti quei costi o una parte. Due contratti con lo stesso canone base possono quindi costare a un conduttore cifre molto diverse. Come i costi comuni vengono regolati ogni anno con i conduttori lo spieghiamo nella pagina sul conguaglio degli oneri accessori.

Come si calcola il canone base

Di norma il canone base è un canone al metro quadrato moltiplicato per la superficie dell’unità.

Un esempio di calcolo

Le cifre sono un esempio, non dati di mercato. Un negozio di 240 metri quadrati è locato a un canone di 250 al metro quadrato all’anno.

• Canone base annuo: 240 × 250 = 60.000.
• Canone base mensile: 60.000 ÷ 12 = 5.000.
• Se il contratto aggiunge oneri accessori di 100 al metro quadrato all’anno, il conduttore paga altri 24.000 l’anno, quindi 84.000 in totale, prima dell’eventuale canone variabile.

Come cambia il canone base nel corso della locazione

Il canone base è fisso, ma raramente resta lo stesso per tutta la durata del contratto. È il contratto a stabilire quando e come cambia.

• Canone a scaletta: aumenti concordati in anticipo, a date fisse, come importo o come percentuale.
• Indicizzazione: il canone viene aggiornato seguendo un indice pubblicato, per esempio un indice dei prezzi al consumo, a partire da una data indicata nel contratto.
• Revisione del canone: il canone viene rideterminato a intervalli stabiliti, per esempio in base al livello di mercato.
• Periodo di free rent: mesi all’inizio della locazione in cui il canone base non si paga, o si paga in misura ridotta.

Un esempio di canone a scaletta per lo stesso negozio, con il canone al metro quadrato che dopo il 1° anno aumenta di dieci ogni anno (cifre di esempio):

Questa guida spiega il meccanismo. Che cosa un contratto di locazione può o deve prevedere sugli aumenti del canone è materia per il tuo consulente legale.

Canone base e canone variabile

In molti contratti dei centri commerciali il canone base è un minimo, e il canone variabile si paga in aggiunta quando le vendite del conduttore superano una soglia. La soglia naturale è il canone base diviso per la percentuale. Con un canone base di 60.000 e una percentuale dell’8%, il canone variabile parte quando le vendite annue superano 750.000. Quindi anche uno scalino o un’indicizzazione del canone base spostano la soglia, a meno che il contratto non la fissi separatamente.

Il calcolo completo è nella nostra guida al canone variabile.

Dove il canone base si inceppa nella pratica

• Uno scalino viene saltato. La data passa e si continua a fatturare il vecchio canone finché qualcuno se ne accorge.
• L’indicizzazione viene applicata in ritardo. Il nuovo canone viene calcolato settimane dopo la data prevista dal contratto, e la differenza va fatturata a posteriori.
• La superficie cambia e il canone no. Un’unità viene frazionata o accorpata, e il canone base segue ancora la vecchia superficie.
• Rent roll e fatture non coincidono. Il canone è tenuto in un foglio di calcolo e fatturato da un altro sistema.

Come VemLease gestisce il canone base

In VemLease il canone base fa parte del contratto. Canoni a scaletta, indicizzazione e canone variabile si impostano sul contratto in un unico flusso, così il canone che si applicherà più avanti è nel contratto fin dall’inizio. Scadenze, opzioni e rinnovi sono seguiti sugli stessi contratti, con un avviso prima di ogni data.

Rent roll, gestione delle fatture e monitoraggio dei ricavi sono nello stesso sistema dei contratti, su tutti gli asset e tutte le società, così una modifica al contratto è una modifica al rent roll. Un contratto può comprendere più unità, ciascuna con la propria data di fine. Quando un’unità viene frazionata o accorpata viene chiusa, mai eliminata, così la sua storia resta.

Leggi di più su rent roll, fatturazione ai conduttori e scadenziario dei contratti.

Domande sul canone base

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