Gestione di immobili a uso misto: negozi, uffici e abitazioni in un unico registro
Un solo edificio, conduttori di tipo diverso. VemLease tiene in un unico registro i contratti di locazione dei negozi con il canone variabile, quelli degli uffici con gli oneri accessori e i contratti residenziali dello stesso edificio, con un unico budget degli oneri ripartito secondo i criteri che ogni destinazione d’uso richiede. Pensato per proprietari e gestori di immobili a uso misto e di complessi multifunzionali.
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La maggior parte degli immobili a uso misto è gestita come tre edifici
Uno strumento retail per i negozi, un foglio di calcolo per i piani uffici, un sistema residenziale per gli appartamenti e un conguaglio annuale che prova a metterli insieme. Ogni destinazione d’uso ha le sue regole, ma l’edificio, i suoi costi e il suo proprietario sono uno solo. In VemLease l’immobile è un unico edificio con unità di tipo diverso, e ogni contratto porta con sé le clausole della sua destinazione d’uso.
Negozi al piano terra
Contratti con canone base e canone variabile sul fatturato che i conduttori dichiarano tramite il portale conduttori, con solleciti automatici quando un dato è in ritardo, e l’affluenza per ingresso da Vemcount accanto al contratto.
Uffici ai piani superiori
Contratti con canone a scaletta, indicizzazione e date di revisione, e l’esercizio degli oneri accessori dei piani uffici dal preventivo al conguaglio, con l’occupazione degli spazi da VemSpace.
Appartamenti ai piani alti
Contratti di locazione abitativa con canone a scaletta, indicizzazione e date di scadenza, e la quota dei costi di gestione dell’edificio che ricade sulle abitazioni.
Un edificio a uso misto in VemLease, dal piano terra in su
Ecco come un edificio con negozi, uffici e appartamenti viene configurato e gestito quando è in VemLease.
1. Un edificio, unità di ogni tipo
L’edificio con indirizzo e piani, e ogni unità al suo interno: negozi, uffici, abitazioni, posti auto, locali di deposito, chioschi e spazi promozionali, ciascuna con superficie, stato e date. Quando un’unità viene frazionata o accorpata, le vecchie unità vengono chiuse, mai cancellate.
2. Un registro dei contratti, clausole diverse
Ogni contratto di locazione e accordo nel registro con le proprie clausole: canone variabile sul contratto del negozio, canone a scaletta e indicizzazione su tutti, break option e date di revisione dove previste, con avvisi prima che una data scada.
3. Un budget degli oneri, più criteri di ripartizione
Il preventivo delle spese dell’edificio per voce di costo, ripartito secondo criteri di ripartizione: un coefficiente per unità o un addebito diretto a una sola unità, tanti criteri quanti ne servono all’edificio. Per esempio, un criterio per i costi condivisi da tutto l’edificio e un altro per un ascensore usato solo dagli appartamenti.
4. Un conguaglio, un report
Acconti fatturati con cadenza mensile o trimestrale, fatture dei fornitori confrontate con il preventivo e un conguaglio annuale per unità. Il rent roll e le date chiave di tutto l’edificio in un unico report, attraverso le società che lo possiedono.
Quali costi un contratto possa riaddebitare, e con quali limiti, varia per destinazione d’uso e per mercato e spetta al tuo consulente legale; VemLease registra quanto concordato e lo fattura come concordato.
Il contratto, accanto a come viene usato l’edificio
VemLease è costruito sulla piattaforma Vemco che conta i visitatori e misura l’occupazione degli spazi nel retail, negli uffici e negli edifici pubblici. In un immobile a uso misto questo mette l’affluenza del piano terra, il fatturato dei negozi e l’occupazione dei piani uffici accanto ai contratti.
Affluenza da Vemcount
Visitatori per ingresso e per piano, dalla piattaforma che conta 60+ milioni di persone al giorno.
Fatturato dei conduttori da VemTenant
Il fatturato che i conduttori dei negozi dichiarano, con lo stato delle dichiarazioni per conduttore e solleciti inviati in automatico.
Occupazione degli spazi da VemSpace
Occupazione e utilizzo degli spazi dei piani uffici e delle aree comuni, dalla stessa piattaforma dei contratti.
Un unico sistema di gestione delle locazioni dietro l’edificio
Ogni parte del lavoro ha la sua pagina.
Gestione delle locazioni
Contratti e accordi, date chiave, canone a scaletta e oneri in un unico sistema.
Oneri accessori e spese comuni
Gli oneri di ogni contratto, conguagliati accanto al contratto da cui derivano.
Scadenziario e date chiave
Rinnovi, opzioni, revisioni e scadenze, con avvisi prima che arrivino.
Altri tipi di immobile
Lo stesso sistema per centri commerciali, catene retail, uffici e portafogli residenziali.
Un sistema di gestione delle locazioni con un’azienda dietro
Il software è gran parte della decisione. Il resto è chi c’è dietro.
Più di 20 anni di gestione delle locazioni
VemLease è stato tbGold365 per più di 20 anni. Oggi è parte di Vemco Group e con VemLease sono gestiti 1.500+ immobili.
Un team locale
La tua demo e il tuo supporto arrivano dagli uffici locali di Vemco Group. VemLease è in cloud: come servizio condiviso su AWS, in un account AWS separato per la tua azienda, oppure installato nel tuo cloud Azure, Google o AWS.
Una piattaforma che gli edifici già usano
Vemco Group ha 55.000+ installazioni in 98+ paesi e conta 60+ milioni di persone al giorno, in catene retail, centri commerciali, uffici ed edifici pubblici.
Gestione di immobili a uso misto: domande frequenti
Che cos’è la gestione di immobili a uso misto?
La gestione di immobili a uso misto è la conduzione di un edificio o di un complesso che combina più destinazioni d’uso, il più delle volte negozi al piano terra con uffici o appartamenti ai piani superiori, a volte con un hotel, un parcheggio o spazi per il tempo libero. I contratti differiscono per destinazione d’uso, i costi di gestione sono condivisi tra le destinazioni e il proprietario vuole una sola vista dell’intero immobile. VemLease tiene in un unico registro i contratti, gli accordi, gli oneri e i report di tutte le destinazioni d’uso di un edificio.
Un contratto di locazione commerciale e un contratto abitativo possono stare sullo stesso edificio?
Sì. Un edificio in VemLease contiene unità di tipo diverso: negozi, uffici, abitazioni, posti auto, locali di deposito, chioschi e spazi promozionali. Ogni contratto o accordo porta le proprie clausole, così il contratto del negozio può avere il canone variabile sul fatturato dichiarato mentre il contratto abitativo ha il suo canone a scaletta e la sua indicizzazione, sullo stesso edificio con un unico budget degli oneri.
Come si ripartiscono i costi di gestione di un edificio a uso misto tra negozi, uffici e abitazioni?
Con criteri di ripartizione definiti sull’edificio: per ogni voce di costo un coefficiente per unità, oppure un addebito diretto a una sola unità, con tanti criteri quanti ne servono all’edificio. Un criterio può coprire i costi condivisi da tutto l’edificio e un altro i costi condivisi da una sola destinazione d’uso, per esempio un ascensore usato solo dagli appartamenti. Il preventivo è suddiviso in acconti, gli acconti sono fatturati con cadenza mensile o trimestrale e a fine anno il preventivo viene conguagliato con i costi effettivi. Quali costi un contratto possa riaddebitare, e con quali limiti, varia per destinazione d’uso e per mercato e spetta al tuo consulente legale.
VemLease gestisce il canone variabile dei negozi in un edificio a uso misto?
Sì. I conduttori dei negozi dichiarano il fatturato nel portale conduttori, con solleciti automatici quando un dato è in ritardo, e il canone variabile viene calcolato sul fatturato dichiarato come prevede il contratto. Il contratto del negozio sta sullo stesso edificio dei contratti degli uffici e dei contratti abitativi.
Posso vedere l’affluenza dei negozi accanto al contratto?
Sì. VemLease è costruito sulla piattaforma Vemco che conta 60+ milioni di persone al giorno. L’affluenza per ingresso e per piano da Vemcount, il fatturato dei conduttori da VemTenant e l’occupazione degli spazi da VemSpace stanno accanto ai dati contrattuali dell’edificio.
VemLease funziona per un portafoglio di edifici a uso misto detenuti da più società?
Sì. Contratti e accordi sono tenuti per società e per fascicolo di gestione, così un proprietario con più edifici, più società o più mercati li gestisce in un unico sistema, con il rent roll e le date chiave riportati su tutto il portafoglio. VemLease copre immobili commerciali, residenziali e a destinazione speciale, con 1.500+ immobili gestiti.
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