Grundmiete: Was sie ist und wie man sie berechnet

Die Grundmiete ist die feste Miete, die ein Mieter für die Fläche selbst zahlt. Sie ist der Betrag, den der Mietvertrag für die Nutzung der Mieteinheit festlegt, bevor Nebenkosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Energie und Wasser hinzukommen und bevor eine Umsatzmiete anfällt. Sie wird auch Festmiete oder Mindestmiete genannt. In Shopping-Center-Mietverträgen mit Umsatzmiete ist sie der Betrag, den der Vermieter mindestens erhält, unabhängig davon, wie viel der Mieter verkauft.

Was die Grundmiete umfasst und was nicht

Was ein Mieter insgesamt zahlt, ist in der Regel mehr als die Grundmiete. Der Mietvertrag legt fest, welche Kosten hinzukommen.

• Grundmiete: die feste Miete für die Fläche, meist als Betrag je Quadratmeter angegeben, pro Monat oder pro Jahr.
• Nebenkosten: der Anteil des Mieters an den Kosten für den Betrieb der Immobilie, etwa für Gemeinschaftsflächen (international Service Charges oder Common Area Maintenance, kurz CAM), Grundsteuer, Versicherungen sowie Energie und Wasser.
• Umsatzmiete: in manchen Einzelhandelsmietverträgen ein Prozentsatz vom Umsatz des Mieters, zusätzlich zur Grundmiete.

Wie viel in der Grundmiete enthalten ist, hängt vom Mietvertrag ab. In manchen Mietverträgen deckt die Grundmiete bereits den größten Teil der laufenden Kosten ab. In anderen zahlt der Mieter die Grundmiete und trägt diese Kosten ganz oder teilweise gesondert. Zwei Mietverträge mit derselben Grundmiete können für den Mieter deshalb sehr unterschiedlich teuer sein. Wie die gemeinsamen Kosten jedes Jahr mit den Mietern abgerechnet werden, zeigt unsere Seite zur Nebenkostenabrechnung.

So wird die Grundmiete berechnet

Die Grundmiete ergibt sich in der Regel aus einem Betrag je Quadratmeter, multipliziert mit der Fläche der Mieteinheit.

Ein Rechenbeispiel

Die Zahlen sind ein Beispiel, keine Marktdaten. Ein Ladenlokal mit 240 Quadratmetern ist für 250 je Quadratmeter und Jahr vermietet.

• Jahresgrundmiete: 240 × 250 = 60.000.
• Monatliche Grundmiete: 60.000 ÷ 12 = 5.000.
• Sieht der Mietvertrag zusätzlich Nebenkosten von 100 je Quadratmeter und Jahr vor, zahlt der Mieter weitere 24.000 im Jahr, insgesamt also 84.000, eine mögliche Umsatzmiete noch nicht eingerechnet.

Wie sich die Grundmiete während der Laufzeit ändert

Die Grundmiete ist fest vereinbart, bleibt aber selten über die gesamte Laufzeit gleich. Der Mietvertrag legt fest, wann und wie sie sich ändert.

• Staffelmiete: im Voraus vereinbarte Erhöhungen zu festen Terminen, als Betrag oder als Prozentsatz.
• Indexierung: Die Miete folgt einem veröffentlichten Index, etwa einem Verbraucherpreisindex, ab einem Datum, das der Mietvertrag nennt.
• Neufestsetzung der Miete: Die Miete wird in vereinbarten Abständen überprüft und neu festgesetzt, zum Beispiel auf Marktniveau.
• Mietfreie Zeit: Monate zu Beginn des Mietvertrags, in denen keine oder nur eine reduzierte Grundmiete gezahlt wird.

Ein Beispiel für eine Staffelmiete beim Ladenlokal von oben, bei der die Miete je Quadratmeter nach dem 1. Mietjahr jedes Jahr um zehn steigt (Beispielzahlen):

Dieser Leitfaden erklärt die Mechanik. Was ein Mietvertrag zu Mieterhöhungen regeln darf oder muss, ist Sache Ihrer Rechtsberatung.

Grundmiete und Umsatzmiete

In vielen Shopping-Center-Mietverträgen ist die Grundmiete eine Mindestmiete, und die Umsatzmiete kommt hinzu, sobald der Umsatz des Mieters eine Umsatzschwelle überschreitet. Die rechnerische Umsatzschwelle ist die Grundmiete geteilt durch den Prozentsatz. Bei einer Grundmiete von 60.000 und einem Prozentsatz von 8 % fällt Umsatzmiete an, sobald der Jahresumsatz 750.000 überschreitet. Eine Mietstaffel oder eine Indexierung der Grundmiete verschiebt deshalb auch die Umsatzschwelle, sofern der Mietvertrag die Schwelle nicht gesondert festlegt.

Die vollständige Berechnung finden Sie in unserem Leitfaden zur Umsatzmiete. Dort heißt die Grundmiete durchgehend Mindestmiete.

Wo die Grundmiete in der Praxis schiefgeht

• Eine Mietstaffel wird übersehen. Der Termin verstreicht, und die alte Miete wird weiter in Rechnung gestellt, bis es jemandem auffällt.
• Die Indexierung kommt zu spät. Die neue Miete wird erst Wochen nach dem im Mietvertrag genannten Termin ermittelt, und die Differenz muss nachberechnet werden.
• Die Fläche ändert sich, die Miete nicht. Eine Einheit wird geteilt oder zusammengelegt, und die Grundmiete richtet sich weiter nach der alten Fläche.
• Mieterliste und Rechnungen stimmen nicht überein. Die Miete wird in einer Tabellenkalkulation geführt und aus einem anderen System abgerechnet.

So bildet VemLease die Grundmiete ab

In VemLease ist die Grundmiete Teil des Mietvertrags. Staffelmieten, Indexierung und Umsatzmiete werden in einem Ablauf am Mietvertrag hinterlegt, sodass die Miete, die später gilt, von Anfang an im Mietvertrag steht. Wichtige Fristen, Optionen und Verlängerungen werden an denselben Mietverträgen verfolgt, mit Erinnerungen vor dem jeweiligen Termin.

Mieterliste, Rechnungsverwaltung und Erlösverfolgung liegen im selben System wie die Mietverträge, über alle Objekte und Gesellschaften, sodass eine Änderung an einem Mietvertrag auch eine Änderung der Mieterliste ist. Ein Mietvertrag kann mehrere Einheiten umfassen, jede mit ihrem eigenen Enddatum. Wird eine Einheit geteilt oder zusammengelegt, wird sie beendet und nie gelöscht, sodass ihre Historie erhalten bleibt.

Mehr dazu lesen Sie auf den Seiten zu Mieterliste, Mietrechnungen und Fristenmanagement.

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