Umsatzmiete: Was sie ist und wie man sie berechnet
Die Umsatzmiete koppelt einen Teil der Miete an das, was der Mieter verkauft. Dieser Leitfaden erklärt die gängigen Modelle, die Berechnung mit einem Rechenbeispiel und was nötig ist, um sie jeden Monat ohne Tabellenkalkulation abzurechnen.
8. Oktober 2026 · VemLease-Team, Vemco Group
Die Umsatzmiete ist eine Miete, deren Höhe vom Umsatz des Mieters abhängt. Der Mieter zahlt einen vereinbarten Prozentsatz des Umsatzes, den er in der Mietfläche erzielt, meist zusätzlich zu einer Mindestmiete und manchmal an ihrer Stelle. In den USA heißt dieselbe Regelung Percentage Rent, und ein Mietvertrag, der darauf aufbaut, ist ein Percentage Lease. Am weitesten verbreitet ist sie in Shopping-Centern, Outlets, Fachmarktzentren, Flughäfen und Bahnhöfen.
Warum Vermieter und Mieter sie vereinbaren
Bei einer festen Miete trägt der Mieter das Geschäftsrisiko allein. Die Umsatzmiete teilt es. Läuft das Geschäft gut, verdient der Vermieter mehr, und läuft es schlecht, zahlt der Mieter weniger. Das gibt dem Vermieter einen Grund, in Besucherfrequenz, Mietermix und Marketing zu investieren, und es verschafft dem Mieter Luft in einer schwachen Saison.
Der Preis dafür ist der Verwaltungsaufwand. Jemand muss die Umsatzzahlen von jedem Mieter einholen, sie prüfen, die Regel des jeweiligen Mietvertrags anwenden und das Ergebnis in Rechnung stellen. Um diese Arbeit geht es im größten Teil dieses Leitfadens.
Die drei gängigen Modelle
1. Mindestmiete plus Umsatzanteil
Der Mieter zahlt eine Mindestmiete und zusätzlich eine Umsatzmiete, sobald der Umsatz eine Schwelle überschreitet. Dieses Modell nutzen die meisten Mietverträge mit Umsatzmiete.
2. Reine Umsatzmiete
Die gesamte Miete ist ein Prozentsatz des Umsatzes, oft mit einer Unter- und einer Obergrenze, damit beide Seiten die Grenzen kennen.
3. Gestaffelte Prozentsätze
Der Prozentsatz ändert sich mit der Höhe des Umsatzes: ein Satz bis zu einer ersten Umsatzstufe und ein anderer Satz darüber. Ein Mietvertrag kann außerdem eine Kappungsgrenze für die Umsatzmiete eines Jahres festlegen.
So wird die Umsatzmiete berechnet
Bei einer Mindestmiete mit zusätzlicher Umsatzmiete besteht die Berechnung aus zwei Schritten.
Umsatzschwelle = Mindestmiete ÷ Prozentsatz
Umsatzmiete = (Umsatz − Umsatzschwelle) × Prozentsatz, wenn der Umsatz über der Umsatzschwelle liegt
Die Umsatzschwelle ist der Umsatz, ab dem Umsatzmiete anfällt. Wird sie auf diese Weise aus der Mindestmiete errechnet, ist sie die rechnerische Umsatzschwelle (englisch: natural breakpoint). Ein Mietvertrag kann auch eine andere, frei verhandelte Schwelle festlegen (englisch oft: artificial breakpoint).
Ein Rechenbeispiel
Die Zahlen sind ein Beispiel, keine Marktdaten. Ein Mieter aus der Modebranche zahlt eine Mindestmiete von 120.000 im Jahr, der Prozentsatz für die Umsatzmiete beträgt 8 %.
- Rechnerische Umsatzschwelle: 120.000 ÷ 8 % = 1.500.000 Jahresumsatz.
- Umsatz von 1.800.000: Die Umsatzmiete beträgt (1.800.000 − 1.500.000) × 8 % = 24.000. Die Gesamtmiete liegt bei 144.000, das sind 8 % des Umsatzes.
- Umsatz von 1.300.000: Der Umsatz liegt unter der Umsatzschwelle, es fällt also keine Umsatzmiete an. Der Mieter zahlt die Mindestmiete von 120.000.
| Jahresumsatz | Mindestmiete | Umsatzmiete | Gesamtmiete |
|---|---|---|---|
| 1.300.000 | 120.000 | 0 | 120.000 |
| 1.500.000 | 120.000 | 0 | 120.000 |
| 1.800.000 | 120.000 | 24.000 | 144.000 |
| 2.200.000 | 120.000 | 56.000 | 176.000 |
Was als Umsatz zählt
Der Mietvertrag definiert den Umsatz, und diese Definition entscheidet über die Miete. Diese Punkte regelt ein Mietvertrag üblicherweise:
- Die Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer), die in der Regel nicht mitgerechnet wird.
- Erstattungen und Retouren.
- Online-Bestellungen, die in der Mietfläche abgeholt oder zurückgegeben werden.
- Personalrabatte, Geschenkgutscheine und Shop-in-Shop-Flächen innerhalb der Mietfläche.
- Wie und wann der Mieter seine Umsätze meldet, und das Recht des Vermieters, sie zu prüfen.
Dieser Leitfaden erklärt die Mechanik. Die Formulierung eines Mietvertrags ist Sache Ihrer Rechtsberatung.
Wo die Umsatzmiete in der Praxis schiefgeht
- Umsätze kommen spät oder gar nicht. Jede fehlende Meldung hält eine Rechnung auf, und jemand muss beim Mieter nachfassen.
- Zahlen liegen in E-Mails und Tabellen. Nirgends ist auf einen Blick zu sehen, wer gemeldet hat und wer nicht.
- Jeder Mietvertrag hat seine eigene Regel. Prozentsätze, Staffeln, Grenzwerte und Kappungsgrenzen unterscheiden sich von Mieter zu Mieter, und wer sie von Hand berechnet, macht leicht Fehler.
- Die Abrechnungszeiträume unterscheiden sich. Manche Mietverträge rechnen die Umsatzmiete monatlich ab, andere vierteljährlich oder jährlich.
So bildet VemLease die Umsatzmiete ab
In VemLease ist die Regel für die Umsatzmiete am Mietvertrag hinterlegt: ein Prozentsatz der Mieterumsätze, mit Staffeln, Grenzwerten und jährlichen Kappungsgrenzen, wo der Mietvertrag sie vorsieht. Die Umsatzmiete wird monatlich, vierteljährlich oder jährlich abgerechnet.
Die Umsätze kommen aus VemTenant, der Plattform der Vemco Group für Mieterumsätze. Dort melden die Mieter ihre Umsätze, wer nicht gemeldet hat, erhält automatisch eine Erinnerung per E-Mail, und die gemeldeten Umsätze fließen in VemLease ein. Der Meldestatus jedes Mieters ist im Blick, und die Besucherfrequenz aus Vemcount steht neben den Umsätzen.
Wie das zu einem Center passt, zeigt die Seite für Shopping-Center. Mehr zur Abrechnung lesen Sie auf der Seite zu Mietrechnungen.
Fragen zur Umsatzmiete
Ist Umsatzmiete dasselbe wie Turnover Rent oder Percentage Rent?
Ja. Turnover Rent ist der Begriff in Großbritannien und weiten Teilen Europas, Percentage Rent der Begriff in den USA. Beide bezeichnen wie die Umsatzmiete eine Miete, die als Prozentsatz vom Umsatz des Mieters berechnet wird.
Was ist die rechnerische Umsatzschwelle (natural breakpoint)?
Der Umsatz, ab dem Umsatzmiete anfällt, wenn man ihn aus der Mindestmiete errechnet: Mindestmiete geteilt durch den Prozentsatz. Bei einer Mindestmiete von 120.000 und einem Prozentsatz von 8 % liegt die rechnerische Umsatzschwelle bei 1.500.000.
Welcher Prozentsatz ist üblich?
Eine einheitliche Zahl gibt es nicht. Der Prozentsatz hängt von Branche und Marge des Mieters ab: Branchen mit niedrigen Margen, etwa der Lebensmittelhandel, zahlen einen niedrigeren Prozentsatz als Branchen mit höheren Margen. Festgelegt wird er im Mietvertrag.
Wie oft wird die Umsatzmiete abgerechnet?
Das regelt der Mietvertrag. Monatliche, vierteljährliche und jährliche Abrechnung kommen alle vor, und VemLease rechnet die Umsatzmiete auf jede dieser Arten ab.
Wie kommen Vermieter an die Umsatzzahlen?
Vom Mieter, so wie es der Mietvertrag verlangt. In VemLease kommen die Zahlen aus VemTenant: Dort melden die Mieter ihre Umsätze und erhalten automatisch eine Erinnerung per E-Mail, wenn sie nicht gemeldet haben.
Sehen Sie, wie die Umsatzmiete mit Ihren eigenen Mietverträgen läuft
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