Aluguel percentual: o que é e como calcular
O aluguel percentual vincula parte do aluguel ao que o inquilino vende. Este guia explica as estruturas mais comuns, o cálculo com um exemplo prático e o que é preciso para administrá-lo todos os meses sem planilhas.
8 de outubro de 2026 · Equipe VemLease, Vemco Group
Aluguel percentual é o aluguel que depende das vendas do inquilino. O inquilino paga um percentual combinado sobre o faturamento da unidade, normalmente além de um aluguel mínimo e, às vezes, no lugar dele. Nos Estados Unidos, o mesmo modelo se chama percentage rent, e o contrato baseado nele, percentage lease. É mais comum em shopping centers, outlets, power centers, aeroportos e estações.
Por que locadores e inquilinos adotam esse modelo
O aluguel fixo deixa o risco do negócio com o inquilino. O aluguel percentual divide esse risco. Quando a unidade vende bem, o locador recebe mais; quando vende mal, o inquilino paga menos. Isso dá ao locador um motivo para investir em fluxo de visitantes, mix de lojas e marketing, e dá ao inquilino fôlego em uma temporada fraca.
O preço disso é o trabalho administrativo. Alguém precisa coletar os números de vendas de cada inquilino, conferi-los, aplicar a regra de cada contrato e faturar o valor apurado. A maior parte deste guia trata desse trabalho.
As três estruturas mais comuns
1. Aluguel mínimo mais uma parcela do faturamento
O inquilino paga um aluguel mínimo e, quando as vendas ultrapassam um determinado patamar, paga também o aluguel percentual. É a estrutura usada na maioria dos contratos com aluguel percentual.
2. Aluguel percentual puro
Todo o aluguel é um percentual do faturamento, muitas vezes com um mínimo e um máximo, para que os dois lados conheçam os limites.
3. Percentuais escalonados
O percentual muda conforme o nível de vendas: um percentual até um primeiro patamar de vendas e outro acima dele. O contrato também pode fixar um teto para o aluguel percentual de um ano.
Como calcular o aluguel percentual
Quando há um aluguel mínimo e, além dele, o aluguel percentual, o cálculo tem duas etapas.
Ponto de equilíbrio = aluguel mínimo ÷ percentual
Aluguel percentual = (faturamento − ponto de equilíbrio) × percentual, quando o faturamento fica acima do ponto de equilíbrio
O ponto de equilíbrio é o nível de vendas a partir do qual o aluguel percentual passa a ser devido. Calculado dessa forma, a partir do aluguel mínimo, ele é chamado de ponto de equilíbrio natural (em inglês, natural breakpoint). O contrato também pode fixar outro patamar por negociação, muitas vezes chamado de ponto de equilíbrio artificial.
Um exemplo de cálculo
Os números são um exemplo, não dados de mercado. Um inquilino do segmento de moda paga um aluguel mínimo de 120.000 por ano e um percentual de 8% sobre o faturamento.
- Ponto de equilíbrio natural: 120.000 ÷ 8% = 1.500.000 em vendas anuais.
- Vendas de 1.800.000: o aluguel percentual é (1.800.000 − 1.500.000) × 8% = 24.000. O aluguel total é 144.000, ou seja, 8% das vendas.
- Vendas de 1.300.000: as vendas ficam abaixo do ponto de equilíbrio, então não há aluguel percentual. O inquilino paga o aluguel mínimo de 120.000.
| Vendas anuais | Aluguel mínimo | Aluguel percentual | Aluguel total |
|---|---|---|---|
| 1.300.000 | 120.000 | 0 | 120.000 |
| 1.500.000 | 120.000 | 0 | 120.000 |
| 1.800.000 | 120.000 | 24.000 | 144.000 |
| 2.200.000 | 120.000 | 56.000 | 176.000 |
O que entra no faturamento
O contrato define o que é faturamento, e essa definição determina o aluguel. Estes são os pontos que um contrato costuma resolver:
- Os impostos sobre vendas, e se entram ou não na base de cálculo.
- Reembolsos e devoluções.
- Pedidos online retirados ou devolvidos na unidade.
- Descontos para funcionários, vales-presente e operações de terceiros dentro da unidade.
- Como e quando o inquilino informa as vendas, e o direito do locador de conferi-las.
Este guia explica a mecânica. A redação de um contrato é assunto para a sua assessoria jurídica.
Onde o aluguel percentual dá errado na prática
- As vendas chegam atrasadas ou nem chegam. Cada informe que falta atrasa uma fatura, e alguém precisa cobrar o inquilino.
- Os números ficam em e-mails e planilhas. Não há um lugar único que mostre quem informou e quem não informou.
- Cada contrato tem a sua regra. Percentuais, faixas, limites e tetos mudam de inquilino para inquilino, e calculá-los à mão abre espaço para erros.
- Os períodos de cobrança variam. Alguns contratos cobram o aluguel percentual todo mês, outros a cada trimestre ou uma vez por ano.
Como o VemLease trata o aluguel percentual
No VemLease, a regra do aluguel percentual fica no contrato: um percentual das vendas do inquilino, com faixas, limites e tetos anuais quando o contrato os prevê. O aluguel percentual é faturado mensal, trimestral ou anualmente.
As vendas vêm do VemTenant, a plataforma da Vemco Group para vendas dos inquilinos. É ali que os inquilinos informam as suas vendas; quem não informou recebe um lembrete automático por e-mail, e as vendas informadas seguem para o VemLease. O status do informe de faturamento de cada inquilino fica à vista, e o fluxo de visitantes do Vemcount aparece ao lado das vendas.
Veja como isso se aplica a um shopping na página sobre shopping centers, ou leia sobre o faturamento de aluguéis.
Perguntas sobre aluguel percentual
Aluguel percentual é o mesmo que turnover rent ou percentage rent?
Sim. Turnover rent é o termo usado no Reino Unido e em boa parte da Europa, e percentage rent é o termo usado nos Estados Unidos. Os dois significam o aluguel calculado como um percentual das vendas do inquilino.
O que é o ponto de equilíbrio natural?
É o nível de vendas a partir do qual o aluguel percentual passa a ser devido, quando calculado a partir do aluguel mínimo: aluguel mínimo dividido pelo percentual. Com um aluguel mínimo de 120.000 e um percentual de 8%, o ponto de equilíbrio natural é 1.500.000.
Qual percentual é normal?
Não existe um número único. Depende do ramo e da margem do inquilino: ramos de margem baixa, como supermercados, pagam um percentual menor do que ramos de margem mais alta. Quem define é o contrato.
Com que frequência o aluguel percentual é cobrado?
O contrato decide. Há contratos com cobrança mensal, trimestral e anual, e o VemLease fatura o aluguel percentual de cada uma dessas formas.
Como os locadores obtêm os números de vendas?
Do inquilino, como o contrato exige. No VemLease, os números vêm do VemTenant, onde os inquilinos informam as suas vendas e recebem um lembrete automático por e-mail se ainda não tiverem informado.
Veja o aluguel percentual funcionando nos seus próprios contratos
Uma demonstração de 30 minutos com uma equipe local da Vemco. E-mail corporativo, sem compromisso.