Omsättningshyra: vad det är och hur den beräknas
Omsättningshyra kopplar en del av hyran till det hyresgästen säljer. Den här guiden går igenom de vanliga uppläggen, beräkningen med ett räkneexempel och vad som krävs för att hantera hyran varje månad utan kalkylark.
8 oktober 2026 · VemLease-teamet, Vemco Group
Omsättningshyra, även kallad omsättningsbaserad hyra, är hyra som beror på hyresgästens försäljning. Hyresgästen betalar en avtalad procentandel av omsättningen i lokalen, oftast utöver en bashyra och ibland i stället för den. I USA kallas samma upplägg percentage rent, och ett hyresavtal som bygger på det kallas percentage lease. Omsättningshyra är vanligast i köpcentrum, outlets, handelsområden, flygplatser och stationer.
Varför hyresvärdar och hyresgäster använder omsättningshyra
En fast hyra lägger affärsrisken på hyresgästen. Med omsättningshyra delar parterna på den. När försäljningen i lokalen går bra tjänar hyresvärden mer, och när den går dåligt betalar hyresgästen mindre. Det ger hyresvärden skäl att investera i besöksflöde, hyresgästmix och marknadsföring, och det ger hyresgästen andrum under en svag säsong.
Priset är administrationen. Någon måste samla in försäljningssiffror från varje hyresgäst, kontrollera dem, tillämpa regeln i varje hyresavtal och fakturera resultatet. Det mesta i den här guiden handlar om det arbetet.
De tre vanliga uppläggen
1. Bashyra plus en andel av omsättningen
Hyresgästen betalar en bashyra och dessutom omsättningshyra när försäljningen passerar en tröskel. Det är det upplägg som de flesta hyresavtal med omsättningshyra använder.
2. Ren omsättningshyra
Hela hyran är en procentandel av omsättningen, ofta med en minimihyra och en maximihyra så att båda parter vet var gränserna går.
3. Trappade procentsatser
Procentsatsen ändras med försäljningsnivån: en sats upp till en första försäljningsnivå och en annan sats över den. Ett hyresavtal kan också sätta ett tak för omsättningshyran per år.
Så beräknar du omsättningshyra
För en bashyra med omsättningshyra ovanpå görs beräkningen i två steg.
Brytpunkt = bashyra ÷ procentsats
Omsättningshyra = (omsättning − brytpunkt) × procentsats, när omsättningen ligger över brytpunkten
Brytpunkten är den försäljningsnivå där omsättningshyran börjar. När den räknas fram ur bashyran på det här sättet kallas den naturlig brytpunkt. Ett hyresavtal kan också ange en annan, framförhandlad tröskel, på engelska ofta kallad artificial breakpoint.
Ett räkneexempel
Siffrorna är ett exempel, inte marknadsdata. En hyresgäst inom mode har en bashyra på 120 000 per år och en procentsats på 8 %.
- Naturlig brytpunkt: 120 000 ÷ 8 % = 1 500 000 i årsförsäljning.
- Försäljning på 1 800 000: omsättningshyran blir (1 800 000 − 1 500 000) × 8 % = 24 000. Den totala hyran blir 144 000, vilket är 8 % av försäljningen.
- Försäljning på 1 300 000: försäljningen ligger under brytpunkten, så det blir ingen omsättningshyra. Hyresgästen betalar bashyran på 120 000.
| Årsförsäljning | Bashyra | Omsättningshyra | Total hyra |
|---|---|---|---|
| 1 300 000 | 120 000 | 0 | 120 000 |
| 1 500 000 | 120 000 | 0 | 120 000 |
| 1 800 000 | 120 000 | 24 000 | 144 000 |
| 2 200 000 | 120 000 | 56 000 | 176 000 |
Vad som räknas som omsättning
Hyresavtalet definierar omsättningen, och definitionen avgör hyran. Det här är de punkter som ett hyresavtal brukar reglera:
- Moms eller annan försäljningsskatt, som normalt inte räknas med.
- Återbetalningar och returer.
- Onlinebeställningar som hämtas eller returneras i lokalen.
- Personalrabatter, presentkort och shop-in-shop i lokalen.
- Hur och när hyresgästen rapporterar försäljningen, och hyresvärdens rätt att kontrollera den.
Den här guiden förklarar mekaniken. Formuleringarna i ett hyresavtal är en fråga för din juridiska rådgivare.
Där omsättningshyran går fel i praktiken
- Försäljningen kommer in sent eller inte alls. Varje rapport som saknas håller upp en faktura, och någon måste jaga hyresgästen.
- Siffrorna ligger i mejl och kalkylark. Det finns inget ställe som visar vem som har rapporterat och vem som inte har det.
- Varje hyresavtal har sin egen regel. Procentsatser, intervall, gränser och tak skiljer sig från hyresgäst till hyresgäst, och att räkna dem för hand bäddar för fel.
- Faktureringsperioderna skiljer sig åt. I vissa hyresavtal faktureras omsättningshyran månadsvis, i andra kvartalsvis eller årsvis.
Så hanterar VemLease omsättningshyra
I VemLease ligger regeln för omsättningshyran på hyresavtalet: en procentandel av hyresgästens försäljning, med intervall, gränser och årliga tak där avtalet har sådana. Omsättningshyran faktureras månadsvis, kvartalsvis eller årsvis.
Försäljningen kommer från VemTenant, Vemco Groups plattform för hyresgästernas försäljning. Där rapporterar hyresgästerna sin försäljning, de som inte har rapporterat får en automatisk påminnelse via mejl, och den rapporterade försäljningen går vidare in i VemLease. Statusen för varje hyresgästs omsättningsrapportering är synlig, och besöksstatistik från Vemcount ligger bredvid försäljningen.
Se hur det fungerar i ett köpcentrum på sidan för köpcentrum, eller läs om hyresavisering och fakturering.
Frågor om omsättningshyra
Är omsättningshyra samma sak som percentage rent?
Ja. Omsättningshyra, eller omsättningsbaserad hyra, heter på engelska turnover rent i Storbritannien och stora delar av Europa och percentage rent i USA. Alla betyder hyra som beräknas som en procentandel av hyresgästens försäljning.
Vad är en naturlig brytpunkt?
Den försäljningsnivå där omsättningshyran börjar, när den räknas fram ur bashyran: bashyran delad med procentsatsen. Med en bashyra på 120 000 och en procentsats på 8 % är den naturliga brytpunkten 1 500 000.
Vilken procentsats är normal?
Det finns ingen enskild siffra. Det beror på hyresgästens bransch och marginal: branscher med låga marginaler, som dagligvaror, betalar en lägre procentsats än branscher med högre marginaler. Hyresavtalet anger den.
Hur ofta faktureras omsättningshyra?
Det avgör hyresavtalet. Månadsvis, kvartalsvis och årsvis fakturering förekommer, och VemLease fakturerar omsättningshyra på vart och ett av dessa sätt.
Hur får hyresvärden försäljningssiffrorna?
Från hyresgästen, så som hyresavtalet kräver. I VemLease kommer siffrorna från VemTenant, där hyresgästerna rapporterar sin försäljning och får en automatisk påminnelse via mejl om de inte har rapporterat.
Se hur omsättningshyran fungerar med dina egna hyresavtal
En 30 minuters demo med ett lokalt Vemco-team. Jobbmejl, inga förpliktelser.