Omsætningsleje: hvad er det, og hvordan beregnes den?

Omsætningsleje, også kaldet omsætningsbestemt leje, er leje, der afhænger af lejerens omsætning. Lejeren betaler en aftalt procentdel af omsætningen i lejemålet, som regel oven i en minimumsleje og nogle gange i stedet for den. I USA kaldes samme ordning percentage rent, og en lejekontrakt, der bygger på den, er en percentage lease. Omsætningsleje er mest udbredt i butikscentre, outlets, retailparker, lufthavne og stationer.

Hvorfor udlejere og lejere bruger den

Med en fast leje bærer lejeren risikoen for, hvordan salget går. Omsætningsleje deler den. Når salget i lejemålet går godt, tjener udlejeren mere, og når det går dårligt, betaler lejeren mindre. Det giver udlejeren en grund til at investere i besøgstal, lejersammensætning og markedsføring, og det giver lejeren luft i en svag sæson.

Prisen er administration. Nogen skal indsamle omsætningstal fra hver lejer, kontrollere dem, anvende reglen i hver lejekontrakt og fakturere resultatet. Det meste af denne guide handler om det arbejde.

De tre almindelige modeller

1. Minimumsleje plus en andel af omsætningen

Lejeren betaler en minimumsleje og derudover omsætningsleje, når omsætningen kommer over en aftalt grænse. Det er den model, de fleste lejekontrakter med omsætningsleje bruger.

2. Ren omsætningsleje

Hele lejen er en procentdel af omsætningen, ofte med en bund og et loft, så begge parter kender rammerne.

3. Trinvise procentsatser

Procentsatsen ændrer sig med omsætningens størrelse: én sats op til et første omsætningsniveau og en anden sats over det. En lejekontrakt kan også lægge et loft over årets omsætningsleje.

Sådan beregner du omsætningsleje

Når lejen består af en minimumsleje med omsætningsleje ovenpå, har beregningen to trin.

Omsætningsgrænsen er det omsætningsniveau, hvor omsætningslejen begynder. Når den beregnes ud fra minimumslejen på denne måde, er det den naturlige omsætningsgrænse, på engelsk natural breakpoint. En lejekontrakt kan også fastsætte en anden, forhandlet grænse, på engelsk ofte kaldet artificial breakpoint.

Et regneeksempel

Tallene er et eksempel, ikke markedsdata. En modebutik betaler en minimumsleje på 120.000 om året og en omsætningsprocent på 8 %.

• Naturlig omsætningsgrænse: 120.000 ÷ 8 % = 1.500.000 i årlig omsætning.
• Omsætning på 1.800.000: omsætningslejen er (1.800.000 − 1.500.000) × 8 % = 24.000. Den samlede leje er 144.000, hvilket svarer til 8 % af omsætningen.
• Omsætning på 1.300.000: omsætningen ligger under omsætningsgrænsen, så der er ingen omsætningsleje. Lejeren betaler minimumslejen på 120.000.

Hvad tæller som omsætning

Lejekontrakten definerer omsætningen, og definitionen afgør lejen. Det er disse punkter, en lejekontrakt normalt tager stilling til:

• Moms, som normalt ikke regnes med.
• Tilbagebetalinger og returvarer.
• Onlineordrer, der afhentes eller returneres i lejemålet.
• Personalerabatter, gavekort og shop-in-shops i lejemålet.
• Hvordan og hvornår lejeren indberetter omsætningen, og udlejerens ret til at kontrollere den.

Denne guide forklarer mekanikken. Formuleringen af en lejekontrakt er en sag for jeres juridiske rådgiver.

Hvor omsætningsleje går galt i praksis

• Omsætningstallene kommer for sent eller slet ikke. Hver manglende indberetning forsinker en faktura, og nogen skal rykke lejeren.
• Tallene ligger i mails og regneark. Der er ikke ét sted, der viser, hvem der har indberettet, og hvem der ikke har.
• Hver lejekontrakt har sin egen regel. Procentsatser, intervaller, grænser og lofter er forskellige fra lejer til lejer, og når de beregnes i hånden, opstår der let fejl.
• Opkrævningsperioderne er forskellige. I nogle lejekontrakter opkræves omsætningsleje månedligt, i andre kvartalsvis eller årligt.

Sådan håndterer VemLease omsætningsleje

I VemLease ligger reglen for omsætningsleje på lejekontrakten: en procentdel af lejerens omsætning, med intervaller, grænser og årlige lofter, hvor kontrakten har dem. Omsætningsleje opkræves månedligt, kvartalsvis eller årligt.

Omsætningen kommer fra VemTenant, Vemco Groups platform til lejernes omsætning. Lejerne indberetter deres omsætning dér, de lejere, der ikke har indberettet, får automatisk en påmindelse på mail, og den indberettede omsætning går videre til VemLease. Hver lejers status for omsætningsindberetning er synlig, og besøgstal fra Vemcount står ved siden af omsætningen.

Se, hvordan det passer til et center, på siden om butikscentre, eller læs om huslejeopkrævning.

Spørgsmål om omsætningsleje

Alle artikler på VemLease-bloggen