Ciro kirası nedir ve nasıl hesaplanır?

Ciro kirası, kiracının satışlarına bağlı olan kiradır. Kiracı, birimde elde ettiği cironun üzerinde anlaşılan bir yüzdesini öder; bu genellikle asgari kiraya ek olarak, bazen de onun yerine uygulanır. Amerika Birleşik Devletleri’nde aynı düzenlemeye percentage rent, bu esasa dayanan kira sözleşmesine de percentage lease denir. En çok AVM’lerde, outlet merkezlerinde, perakende parklarında, havalimanlarında ve istasyonlarda görülür.

Kiraya verenler ve kiracılar neden tercih ediyor?

Sabit kirada ticari riski kiracı taşır. Ciro kirası bu riski paylaştırır. Birim iyi satış yaptığında kiraya veren daha fazla kazanır, satışlar zayıf kaldığında kiracı daha az öder. Böylece kiraya verenin ziyaretçi sayısına, kiracı karmasına ve pazarlamaya yatırım yapmak için bir nedeni olur; kiracı da zayıf bir sezonda nefes alır.

Bunun bedeli idari iş yüküdür. Birinin her kiracıdan satış rakamlarını toplaması, kontrol etmesi, her sözleşmedeki kuralı uygulaması ve sonucu faturalandırması gerekir. Bu rehberin büyük bölümü bu işle ilgilidir.

Üç yaygın yapı

1. Asgari kira artı cirodan pay

Kiracı bir asgari kira öder; satışlar belirli bir eşiği aştığında buna ciro kirası eklenir. Ciro kiralı sözleşmelerin çoğu bu yapıyı kullanır.

2. Yalnızca ciro kirası

Kiranın tamamı cironun bir yüzdesidir; çoğu zaman iki tarafın da sınırları bilmesi için bir alt ve bir üst sınır belirlenir.

3. Kademeli oranlar

Oran, satış seviyesine göre değişir: ilk satış seviyesine kadar bir oran, onun üzerinde başka bir oran uygulanır. Sözleşme, bir yıllık ciro kirasına üst sınır da koyabilir.

Ciro kirası nasıl hesaplanır?

Asgari kiraya ek olarak ciro kirası uygulanan yapıda hesaplama iki adımdan oluşur.

Ciro eşiği, ciro kirasının başladığı satış seviyesidir. Asgari kiradan bu şekilde hesaplanan eşiğe doğal eşik (İngilizcede natural breakpoint) denir. Sözleşmede pazarlıkla farklı bir eşik de belirlenebilir; buna çoğu zaman yapay eşik (artificial breakpoint) denir.

Örnek bir hesaplama

Rakamlar örnek amaçlıdır, piyasa verisi değildir. Bir moda kiracısının yıllık asgari kirası 120.000, ciro oranı ise %8’dir.

• Doğal eşik: 120.000 ÷ %8 = 1.500.000 yıllık satış.
• 1.800.000 satış: ciro kirası (1.800.000 − 1.500.000) × %8 = 24.000 olur. Toplam kira 144.000’dir; bu da satışların %8’idir.
• 1.300.000 satış: satışlar eşiğin altında olduğu için ciro kirası yoktur. Kiracı 120.000 tutarındaki asgari kirayı öder.

Ciroya neler dahildir?

Ciroyu kira sözleşmesi tanımlar ve kirayı bu tanım belirler. Bir sözleşmenin genellikle netleştirdiği noktalar şunlardır:

• Satış vergisi veya KDV; normalde ciroya dahil edilmez.
• Para iadeleri ve ürün iadeleri.
• Birimden teslim alınan veya birime iade edilen çevrim içi siparişler.
• Personel indirimleri, hediye kartları ve birim içinde üçüncü tarafların işlettiği satış alanları.
• Kiracının satışları nasıl ve ne zaman bildireceği ve kiraya verenin bunları denetleme hakkı.

Bu rehber işleyişi anlatır. Sözleşme metninin nasıl yazılacağı ise hukuk danışmanınızın işidir.

Ciro kirası uygulamada nerede aksar?

• Satış bildirimleri geç gelir ya da hiç gelmez. Eksik her bildirim bir faturayı bekletir ve birinin kiracının peşine düşmesi gerekir.
• Rakamlar e-postalarda ve hesap tablolarında durur. Kimin bildirim yaptığını, kimin yapmadığını gösteren tek bir yer yoktur.
• Her sözleşmenin kendi kuralı vardır. Oranlar, kademeler, sınırlar ve üst limitler kiracıdan kiracıya değişir; bunları elle hesaplamak hataya davetiye çıkarır.
• Faturalandırma dönemleri farklıdır. Bazı sözleşmelerde ciro kirası aylık, bazılarında üç aylık veya yıllık faturalandırılır.

VemLease ciro kirasını nasıl yönetir?

VemLease’te ciro kirası kuralı sözleşme üzerinde tanımlanır: kiracı satışlarının bir yüzdesi; sözleşmede varsa kademeler, sınırlar ve yıllık üst limitlerle birlikte. Ciro kirası aylık, üç aylık veya yıllık olarak faturalandırılır.

Satışlar, Vemco Group’un kiracı satışları platformu VemTenant’tan gelir. Kiracılar satışlarını orada bildirir, bildirim yapmayan kiracılara e-postayla otomatik hatırlatma gider ve bildirilen satışlar VemLease’e aktarılır. Her kiracının ciro bildirim durumu görünür; Vemcount’tan gelen ziyaretçi sayısı da satışların yanında yer alır.

Bir AVM’de nasıl işlediğini AVM’ler sayfasında görün ya da kiracı faturalandırma hakkında bilgi alın.

Ciro kirası hakkında sorular

VemLease blogundaki tüm yazılar