Bashyra: vad det är och hur den beräknas
Bashyran är den fasta delen av hyran i ett hyresavtal. Den här guiden förklarar vad som ingår i den, hur den beräknas med ett räkneexempel, hur den ändras under hyrestiden och vad som krävs för att den ska stämma i hela beståndet.
9 oktober 2026 · VemLease-teamet, Vemco Group
Bashyra är den fasta hyra som en hyresgäst betalar för själva lokalen. Det är det belopp som hyresavtalet anger för rätten att använda lokalen, innan driftskostnader, fastighetsskatt, försäkringar samt el, värme och vatten läggs till, och före eventuell omsättningshyra. Den kallas också minimihyra eller fast hyra. I hyresavtal med omsättningshyra i köpcentrum är bashyran det minsta hyresvärden får, oavsett hur mycket hyresgästen säljer.
Vad som ingår i bashyran och vad som inte gör det
Det en hyresgäst betalar totalt är oftast mer än bashyran. Hyresavtalet avgör vilka kostnader som tillkommer.
- Bashyra: det fasta beloppet för lokalen, normalt angivet som en hyra per kvadratmeter och år.
- Tillägg: hyresgästens andel av fastighetens löpande kostnader, till exempel driftskostnader (på engelska service charge eller common area maintenance, CAM), fastighetsskatt, försäkringar samt el, värme och vatten.
- Omsättningshyra: i vissa hyresavtal inom handeln en procentandel av hyresgästens försäljning, utöver bashyran.
Hur mycket som ingår i bashyran beror på hyresavtalet. I vissa hyresavtal ingår det mesta av de löpande kostnaderna redan i bashyran. I andra betalar hyresgästen bashyran och sedan en del av eller alla dessa kostnader separat. Två hyresavtal med samma bashyra kan därför kosta hyresgästen mycket olika belopp. Hur de gemensamma kostnaderna stäms av med hyresgästerna varje år beskriver vi på sidan om avstämning av driftskostnader.
Så beräknar du bashyran
Bashyran är normalt en hyra per kvadratmeter multiplicerad med lokalens yta.
Årlig bashyra = hyra per kvadratmeter och år × lokalens yta
Bashyra per månad = årlig bashyra ÷ 12
Ett räkneexempel
Siffrorna är ett exempel, inte marknadsdata. En butik på 240 kvadratmeter hyrs ut för 250 per kvadratmeter och år.
- Årlig bashyra: 240 × 250 = 60 000.
- Bashyra per månad: 60 000 ÷ 12 = 5 000.
- Om hyresavtalet lägger till driftskostnader på 100 per kvadratmeter och år betalar hyresgästen ytterligare 24 000 per år, alltså 84 000 totalt före eventuell omsättningshyra.
Så ändras bashyran under hyrestiden
Bashyran är fast, men den är sällan densamma under hela hyrestiden. Hyresavtalet anger när och hur den ändras.
- Hyrestrappa: höjningar som är avtalade i förväg, på bestämda datum, som ett belopp eller en procentsats.
- Indexuppräkning: hyran följer ett publicerat index, till exempel ett konsumentprisindex, från ett datum som hyresavtalet anger.
- Omförhandling: hyran bestäms på nytt med bestämda mellanrum, till exempel till marknadsnivå.
- Hyresfri period: månader i början av hyrestiden då hyresgästen inte betalar någon bashyra eller betalar en reducerad bashyra.
Ett exempel på en hyrestrappa för butiken ovan, där hyran per kvadratmeter höjs med tio varje år efter år 1 (exempelsiffror):
| Hyresår | Hyra per kvadratmeter | Årlig bashyra | Bashyra per månad |
|---|---|---|---|
| 1 | 250 | 60 000 | 5 000 |
| 2 | 260 | 62 400 | 5 200 |
| 3 | 270 | 64 800 | 5 400 |
Den här guiden förklarar mekaniken. Vad ett hyresavtal får eller måste säga om hyreshöjningar är en fråga för din juridiska rådgivare.
Bashyra och omsättningshyra
I många hyresavtal i köpcentrum är bashyran ett minimum, och omsättningshyra betalas utöver den när hyresgästens försäljning passerar en brytpunkt. Den naturliga brytpunkten är bashyran delad med procentsatsen. Med en bashyra på 60 000 och en procentsats på 8 % börjar omsättningshyran när årsförsäljningen passerar 750 000. Ett trappsteg eller en indexuppräkning av bashyran flyttar alltså också brytpunkten, om inte hyresavtalet fastställer brytpunkten separat.
Hela beräkningen finns i vår guide till omsättningshyra.
Där bashyran går fel i praktiken
- Ett trappsteg missas. Datumet passerar och den gamla hyran faktureras tills någon upptäcker det.
- Indexuppräkningen görs för sent. Den nya hyran räknas fram flera veckor efter datumet i hyresavtalet, och mellanskillnaden måste faktureras i efterhand.
- Ytan ändras men inte hyran. En lokal delas eller slås ihop med en annan, och bashyran bygger fortfarande på den gamla ytan.
- Hyreslistan och fakturorna stämmer inte överens. Hyran förs i ett kalkylark och faktureras från ett annat system.
Så hanterar VemLease bashyran
I VemLease är bashyran en del av hyresavtalet. Hyrestrappor, indexuppräkning och omsättningshyra läggs in i hyresavtalet i ett och samma flöde, så att den hyra som gäller längre fram finns i avtalet från början. Viktiga datum, optioner och förlängningar bevakas i samma hyresavtal, med påminnelser innan de infaller.
Hyreslistan, fakturahanteringen och intäktsuppföljningen ligger i samma system som hyresavtalen, för alla fastigheter och bolag, så att en ändring i ett hyresavtal också är en ändring i hyreslistan. Ett hyresavtal kan omfatta flera objekt, vart och ett med sitt eget slutdatum. När ett objekt delas eller slås ihop avslutas det och raderas aldrig, så historiken finns kvar.
Läs mer om hyreslistan, hyresavisering och fakturering och avtalsbevakning.
Frågor om bashyra
Vad är bashyra?
Bashyra är den fasta hyra som hyresavtalet anger för själva lokalen, före tillägg som driftskostnader, fastighetsskatt, försäkringar samt el, värme och vatten, och före eventuell omsättningshyra.
Är bashyra samma sak som total hyra?
Nej. Den totala hyran är bashyran plus de tillägg som hyresavtalet lägger på hyresgästen, plus omsättningshyra om avtalet har en sådan. I exemplet ovan är bashyran 60 000 per år och den totala hyran med driftskostnader 84 000.
Hur beräknas bashyran?
Normalt som en hyra per kvadratmeter och år multiplicerad med lokalens yta. En lokal på 240 kvadratmeter som hyrs ut för 250 per kvadratmeter och år har en årlig bashyra på 60 000, eller 5 000 per månad.
Höjs bashyran under hyrestiden?
Oftast, när hyresavtalet anger det. De vanliga sätten är en hyrestrappa som avtalats i förväg, indexuppräkning mot ett publicerat index och omförhandling med bestämda mellanrum.
Vad är skillnaden mellan bashyra och minimihyra?
Oftast betyder de samma sak. Minimihyra, eller garanterad minimihyra, är den benämning som används i köpcentrum, i hyresavtal med omsättningshyra, där bashyran är det minsta hyresgästen betalar oavsett försäljning.
Se dina hyror och hyrestrappor i ett system
En 30 minuters demo med ett lokalt Vemco-team. Jobbmejl, inga förpliktelser.