Aluguel mínimo: o que é e como calcular

Aluguel mínimo é o aluguel fixo que o inquilino paga pelo espaço em si. É o valor que o contrato define pela ocupação da unidade, antes de somar encargos comuns, impostos, seguro e contas de consumo, e antes de qualquer aluguel percentual. Também é chamado de aluguel base ou aluguel fixo. Nos contratos de shopping center com aluguel percentual, é o mínimo que o locador recebe, seja qual for o volume de vendas do inquilino.

O que o aluguel mínimo cobre e o que não cobre

O que o inquilino paga no total costuma ser mais do que o aluguel mínimo. É o contrato que define quais custos se somam a ele.

• Aluguel mínimo: a quantia fixa pelo espaço, normalmente expressa como um valor por metro quadrado por ano.
• Encargos adicionais: a parte do inquilino nos custos de funcionamento do imóvel, como os encargos comuns, também chamados de condomínio (CAM, nos Estados Unidos), os impostos sobre o imóvel, o seguro e as contas de consumo.
• Aluguel percentual: em alguns contratos de varejo, um percentual das vendas do inquilino, pago além do aluguel mínimo.

O quanto está incluído no aluguel mínimo depende do contrato. Em alguns contratos, o aluguel mínimo já inclui a maior parte dos custos de funcionamento (o que nos Estados Unidos se chama gross lease). Em outros, o inquilino paga o aluguel mínimo e, à parte, alguns ou todos esses custos (net lease). Por isso, dois contratos com o mesmo aluguel mínimo podem custar valores bem diferentes para o inquilino. Como os custos comuns são acertados com os inquilinos a cada ano é o assunto da nossa página sobre rateio de encargos comuns.

Como calcular o aluguel mínimo

O aluguel mínimo normalmente é um valor por metro quadrado multiplicado pela área da unidade.

Um exemplo de cálculo

Os números são um exemplo, não dados de mercado. Uma loja de 240 metros quadrados é alugada a 250 por metro quadrado por ano.

• Aluguel mínimo anual: 240 × 250 = 60.000.
• Aluguel mínimo mensal: 60.000 ÷ 12 = 5.000.
• Se o contrato acrescenta encargos comuns de 100 por metro quadrado por ano, o inquilino paga mais 24.000 por ano, ou seja, 84.000 no total, antes de qualquer aluguel percentual.

Como o aluguel mínimo muda ao longo do contrato

O aluguel mínimo é fixo, mas raramente é o mesmo durante todo o prazo. O contrato define quando e como ele muda.

• Aluguel escalonado: aumentos combinados de antemão, em datas fixas, em valor ou em percentual.
• Reajuste por índice: o aluguel acompanha um índice publicado, como um índice de preços ao consumidor, a partir de uma data indicada no contrato.
• Revisão do aluguel: o aluguel é fixado de novo em intervalos determinados, por exemplo no valor de mercado.
• Carência: meses no início do contrato em que não se paga aluguel mínimo, ou se paga um valor reduzido.

Um exemplo de aluguel escalonado na loja acima, em que, depois do 1º ano, o valor por metro quadrado sobe dez a cada ano (valores de exemplo):

Este guia explica a mecânica. O que um contrato pode ou deve prever sobre aumentos de aluguel é assunto para a sua assessoria jurídica.

Aluguel mínimo e aluguel percentual

Em muitos contratos de shopping center, o aluguel mínimo funciona como um piso, e o aluguel percentual é pago além dele quando as vendas do inquilino ultrapassam um ponto de equilíbrio. O ponto de equilíbrio natural é o aluguel mínimo dividido pelo percentual. Com um aluguel mínimo de 60.000 e um percentual de 8%, o aluguel percentual passa a ser devido quando as vendas anuais ultrapassam 750.000. Assim, um degrau do aluguel escalonado ou um reajuste do aluguel mínimo também desloca o ponto de equilíbrio, a menos que o contrato fixe o ponto de equilíbrio separadamente.

O cálculo completo está no nosso guia sobre aluguel percentual.

Onde o aluguel mínimo dá errado na prática

• Um degrau do aluguel não é aplicado. A data passa e o aluguel antigo continua sendo faturado até alguém perceber.
• O reajuste é aplicado com atraso. O novo aluguel é calculado semanas depois da data prevista no contrato, e a diferença precisa ser faturada depois.
• A área muda e o aluguel não. Uma unidade é dividida ou unificada, e o aluguel mínimo continua seguindo a área antiga.
• O rent roll e as faturas não batem. O aluguel fica em uma planilha e é faturado a partir de outro sistema.

Como o VemLease trata o aluguel mínimo

No VemLease, o aluguel mínimo faz parte do contrato. Aluguel escalonado, reajuste por índice e aluguel percentual são definidos no contrato em um único fluxo, então o aluguel que vai valer mais adiante está no contrato desde o início. Vencimentos, opções e renovações são acompanhados nos mesmos contratos, com alertas antes de cada data.

O rent roll, a gestão de faturas e o acompanhamento de receitas ficam no mesmo sistema que os contratos, em todos os ativos e empresas, de modo que uma mudança no contrato é uma mudança no rent roll. Um contrato pode reunir várias unidades, cada uma com a sua própria data de término. Quando uma unidade é dividida ou unificada, ela é encerrada, nunca excluída, e assim o seu histórico é mantido.

Leia mais sobre o rent roll, o faturamento de aluguéis e a gestão de vencimentos.

Perguntas sobre aluguel mínimo

Todos os artigos do blog do VemLease