Baz kira nedir ve nasıl hesaplanır?

Baz kira, kiracının alanın kendisi için ödediği sabit kiradır. Kira sözleşmesinin, birimin kullanımı karşılığında belirlediği tutardır; ortak giderler, vergiler, sigorta, kullanım giderleri ve varsa ciro kirası bu tutarın dışındadır. Asgari kira bedeli ya da sabit kira olarak da adlandırılır. Ciro kiralı AVM sözleşmelerinde, kiracı ne kadar satış yaparsa yapsın kiraya verenin alacağı en düşük kiradır.

Baz kira neleri kapsar, neleri kapsamaz?

Kiracının toplamda ödediği tutar genellikle baz kiradan fazladır. Baz kiranın üzerine hangi giderlerin geleceğini kira sözleşmesi belirler.

• Baz kira: alan için ödenen sabit tutar; normalde metrekare başına yıllık kira olarak belirtilir.
• Ek giderler: mülkün işletme maliyetlerinden kiracının payına düşen kısım; örneğin ortak giderler (İngilizcede service charge veya CAM), emlak vergisi, sigorta ve elektrik, su gibi kullanım giderleri.
• Ciro kirası: bazı perakende sözleşmelerinde baz kiraya ek olarak ödenen, kiracının satışlarının bir yüzdesi.

Baz kiranın içinde nelerin olduğu sözleşmeye bağlıdır. Bazı sözleşmelerde baz kira, işletme giderlerinin çoğunu zaten içerir. Bazılarında ise kiracı baz kirayı öder, bu giderlerin bir kısmını ya da tamamını da ayrıca karşılar. Bu yüzden baz kirası aynı olan iki sözleşme, kiracıya çok farklı tutarlara mal olabilir. Ortak giderler için kiracılarla her yıl nasıl mutabakat yapıldığını ortak gider mutabakatı sayfamızda anlatıyoruz.

Baz kira nasıl hesaplanır?

Baz kira normalde metrekare başına kiranın birimin alanıyla çarpılmasıyla bulunur.

Örnek bir hesaplama

Rakamlar örnek amaçlıdır, piyasa verisi değildir. 240 metrekarelik bir mağaza, metrekare başına yıllık 250 üzerinden kiralanmıştır.

• Yıllık baz kira: 240 × 250 = 60.000.
• Aylık baz kira: 60.000 ÷ 12 = 5.000.
• Sözleşme buna metrekare başına yıllık 100 ortak gider ekliyorsa kiracı yılda 24.000 daha öder; böylece ciro kirası hariç toplam 84.000 olur.

Baz kira sözleşme süresince nasıl değişir?

Baz kira sabittir, ama sözleşme süresinin tamamında aynı kaldığı pek görülmez. Ne zaman ve nasıl değişeceğini kira sözleşmesi belirler.

• Kademeli kira: önceden kararlaştırılan, belirli tarihlerde tutar ya da yüzde olarak uygulanan artışlar.
• Endeksleme: kira, sözleşmenin belirttiği tarihten itibaren tüketici fiyat endeksi gibi yayımlanan bir endeksi izler.
• Kira revizyonu: kira belirli aralıklarla, örneğin piyasa seviyesine göre yeniden belirlenir.
• Kirasız dönem: sözleşmenin başında baz kiranın hiç ödenmediği ya da indirimli ödendiği aylar.

Yukarıdaki mağazada kademeli kiraya bir örnek; metrekare başına kira 1. yıldan sonra her yıl on artıyor (rakamlar örnektir):

Bu rehber işleyişi anlatır. Bir kira sözleşmesinde kira artışlarına ilişkin nelerin yer alabileceği ya da yer alması gerektiği ise hukuk danışmanınızın işidir.

Baz kira ve ciro kirası

Birçok AVM sözleşmesinde baz kira asgari kiradır; kiracının satışları ciro eşiğini aştığında bunun üzerine ciro kirası ödenir. Doğal eşik, baz kiranın orana bölünmesiyle bulunur. Baz kira 60.000 ve oran %8 ise ciro kirası, yıllık satışlar 750.000’i aştığında başlar. Dolayısıyla baz kiradaki bir kademe artışı ya da endeksleme, sözleşme eşiği ayrıca sabitlemediği sürece ciro eşiğini de değiştirir.

Hesaplamanın tamamını ciro kirası rehberimizde bulabilirsiniz; orada asgari kira olarak geçen tutar, buradaki baz kiradır.

Baz kira uygulamada nerede aksar?

• Bir kira kademesi atlanır. Tarih geçer ve biri fark edene kadar eski kira faturalandırılır.
• Endeksleme geç uygulanır. Yeni kira, sözleşmedeki tarihten haftalar sonra hesaplanır ve aradaki farkın sonradan faturalandırılması gerekir.
• Alan değişir, kira değişmez. Bir birim bölünür ya da başka bir birimle birleştirilir, ama baz kira hâlâ eski alana göre hesaplanır.
• Kira listesi ile faturalar birbirini tutmaz. Kira bir hesap tablosunda tutulur, faturası ise başka bir sistemden kesilir.

VemLease baz kirayı nasıl yönetir?

VemLease’te baz kira sözleşmenin bir parçasıdır. Kademeli kiralar, endeksleme ve ciro kirası sözleşmede tek akışta tanımlanır; böylece ileride geçerli olacak kira en baştan sözleşmede yer alır. Önemli tarihler, opsiyonlar ve yenilemeler aynı sözleşmelerde takip edilir ve tarihleri gelmeden önce uyarı verilir.

Kira listesi, fatura yönetimi ve gelir takibi, tüm varlıklar ve şirketler için sözleşmelerle aynı sistemdedir; bu yüzden sözleşmedeki bir değişiklik kira listesinde de bir değişikliktir. Tek bir sözleşme, her biri kendi bitiş tarihine sahip birden fazla birimi kapsayabilir. Bir birim bölündüğünde ya da birleştirildiğinde sonlandırılır, hiçbir zaman silinmez; böylece geçmişi korunur.

Kira listesi, kiracı faturalandırma ile sözleşme takibi ve önemli tarihler hakkında daha fazla bilgi alın.

Baz kira hakkında sorular

VemLease blogundaki tüm yazılar