Tienda ancla o locomotora: qué es y cómo gestiona su contrato un centro comercial

Una tienda ancla es un gran operador conocido cuya presencia atrae visitantes a un centro comercial y, con ellos, clientes para el resto de inquilinos. En España el sector la llama locomotora. Suele ser unos grandes almacenes, un supermercado o hipermercado, unos cines o una gran cadena de moda, deporte o electrónica, y normalmente ocupa uno de los locales más grandes del centro. El operador que la explota es el operador ancla o, simplemente, la locomotora del centro.

Qué es una tienda ancla

La locomotora es el operador que, por sí solo, hace que los visitantes acudan al centro. Los inquilinos más pequeños, los locales de la galería, dependen de la afluencia que la locomotora hace pasar por delante de sus puertas. Un centro puede tener una locomotora o varias, normalmente situadas en los extremos del centro o junto a las entradas principales, de modo que los visitantes pasen por delante del resto de locales de camino.

Tienda ancla y operador ancla, o locomotora, son lo mismo visto desde dos lados: la locomotora es el operador que firma el contrato, y la tienda ancla es el local desde el que vende. Una locomotora secundaria, o mediana superficie, es un local más pequeño con la misma función, por ejemplo una cadena de deporte o una cadena de descuento. En un edificio de oficinas, el inquilino ancla es el gran ocupante que llena la mayor parte de las plantas. Esta guía trata de centros comerciales.

Por qué los centros quieren locomotoras

Una locomotora aporta tres cosas a un centro. Afluencia, porque los clientes de la locomotora pasan por delante del resto de locales y algunos entran. Capacidad de comercialización, porque los operadores más pequeños firman con más facilidad, y pagan más por metro cuadrado, en un centro con una locomotora fuerte. Y estabilidad, porque la locomotora firma un contrato largo, que sostiene el valor del centro y su financiación.

Por eso la locomotora suele ser el primer contrato que se firma en un centro nuevo, y por eso perder una es el mayor riesgo al que se enfrenta la gerencia de un centro.

En qué se diferencia el contrato de una locomotora

El contrato de una locomotora es un contrato de arrendamiento comercial con el equilibrio desplazado hacia el inquilino, porque la locomotora sabe lo que aporta. Las diferencias habituales:

• Plazo: un plazo largo, a menudo bastante más de diez años, frente a los tres a cinco años de un local pequeño.
• Renta: una renta fija por metro cuadrado más baja que la que pagan los locales pequeños, a menudo con un periodo de carencia al inicio o una aportación a las obras de acondicionamiento.
• Cambios de renta: rentas escalonadas y actualización de la renta como en los demás contratos y, en muchos centros, una cláusula de renta variable, de modo que el arrendador participa en las ventas de la locomotora.
• Opciones: opciones de salida anticipada (break option) y opciones de prórroga para el inquilino.
• Cláusulas sobre el centro: co-tenancy, exclusividad, horarios de apertura y rotulación, que obligan al arrendador tanto como al inquilino.

Cómo se fija la renta fija, y cómo se calcula la renta variable a partir de un umbral de ventas, se explica en nuestras guías sobre la renta fija y la renta variable. Esta guía explica la mecánica. Lo que un contrato puede o debe decir es asunto de su asesor jurídico.

Cláusulas de co-tenancy y de exclusividad

Dos cláusulas son típicas de los centros con locomotoras, y ambas están tanto en los contratos del resto de inquilinos como en el de la propia locomotora.

Una cláusula de co-tenancy, o cláusula de ocupación, vincula las obligaciones de un inquilino más pequeño a la presencia de la locomotora, o a un nivel de ocupación del centro. Si la locomotora cierra, o el centro cae por debajo de la ocupación pactada, el inquilino más pequeño puede tener derecho a una renta reducida, por ejemplo solo renta variable durante un periodo, y en algunos contratos a resolver el contrato si la situación se prolonga. La cláusula nombra la locomotora o el nivel de ocupación, el plazo del que dispone el arrendador para sustituir la locomotora y el remedio.

Una cláusula de exclusividad da a un inquilino el derecho a ser el único de su tipo en el centro, por ejemplo el único supermercado o la única cadena de cafeterías. Es el arrendador quien tiene que respetarla cuando comercializa el siguiente local.

Para el arrendador, ambas son obligaciones con condiciones y fechas. La forma práctica de gestionarlas es registrar cada cláusula en el contrato al que pertenece, con el inquilino al que se refiere, la condición que la activa y la fecha límite en la que el arrendador debe actuar. Así, la pregunta de qué pasa si la locomotora se va tiene respuesta antes de que alguien la haga.

Cuando una locomotora se va

Las locomotoras se van: en una opción de salida anticipada, al vencimiento del contrato o porque la cadena cierra tiendas. El equipo del centro trabaja entonces en tres frentes.

• Las fechas. La opción de salida de la locomotora, su plazo de preaviso y su vencimiento son fechas clave del contrato. El momento de prepararse es antes de que se abra la ventana de preaviso, no después de que llegue el preaviso.
• El resto de inquilinos. Qué contratos tienen una cláusula de co-tenancy vinculada a esta locomotora, qué concede cada una al inquilino y de cuánto plazo dispone el arrendador para sustituir la locomotora. Aquí es donde queda expuesta la renta de todo el centro.
• La afluencia. La afluencia por entrada y por planta muestra lo que la locomotora aportaba en realidad, qué entradas y qué alas del centro dependen de ella y, más adelante, si el nuevo operador recupera a los visitantes.

El local en sí suele ser demasiado grande para un solo operador sustituto, así que se recomercializa como varios locales más pequeños: el local antiguo se da por finalizado en una fecha y los nuevos empiezan al día siguiente, cada uno con su propio contrato, superficie y fecha de fin. La salida de una locomotora es tanto una cuestión de datos como de comercialización: los contratos, las cláusulas, las fechas y la afluencia tienen que estar en un solo lugar.

Cómo gestiona VemLease los contratos de locomotoras

En VemLease, el contrato de una locomotora es un contrato como cualquier otro, con las reglas que la locomotora negoció. Las rentas escalonadas, la actualización de la renta y la renta variable se definen en el contrato en un solo flujo. Las cláusulas, las opciones de salida anticipada y las fechas de control están en el contrato, y las fechas clave, las opciones y las renovaciones se siguen con avisos antes de cada vencimiento.

Las ventas que la locomotora declara a través de VemTenant pasan a la renta variable, con recordatorios para los inquilinos que no han declarado y un bloqueo de la ventana de declaración. La afluencia de Vemcount, por entrada y por planta, aparece junto a los datos del contrato. El rent roll (la relación de rentas), la gestión de facturas y el seguimiento de ingresos están en un solo sistema, en todos los activos y sociedades. Un contrato puede incluir varias unidades, cada una con su propia fecha de fin, y cuando el local de una locomotora se divide o se une a otro, se da por finalizado, nunca se elimina, de forma que su historial se conserva.

Lea más sobre el seguimiento de contratos y fechas clave y la relación de rentas, o vea cómo encaja en un centro en la página de centros comerciales.

Preguntas sobre las tiendas ancla

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