Ankarhyresgäst: vad det är och hur ett köpcentrum hanterar hyresavtalet

En ankarhyresgäst är en stor, välkänd hyresgäst vars närvaro drar besökare till ett köpcentrum och därmed ger kunder till de andra hyresgästerna. Det är oftast ett varuhus, en livsmedelsbutik eller en stormarknad, en biograf eller en stor kedja inom mode, sport eller hemelektronik, och den har normalt en av de största lokalerna i centrumet. Själva butiken kallas ofta ankarbutik.

Vad en ankarhyresgäst är

Ankarhyresgästen är den hyresgäst som besökarna kommer till centrumet för. De mindre hyresgästerna, ibland kallade inline- eller satellithyresgäster, är beroende av det besöksflöde som ankaret drar förbi deras dörrar. Ett centrum kan ha ett ankare eller flera, oftast placerade i centrumets ändar eller vid huvudentréerna, så att besökarna passerar de andra lokalerna på vägen.

Ankarhyresgäst och ankarbutik är samma sak sedd från två håll: ankarhyresgästen är butikskedjan som står på hyresavtalet, och ankarbutiken är lokalen den driver sin verksamhet i. En junior anchor, eller mini anchor, är en mindre lokal med samma roll, till exempel en sportkedja eller en lågpriskedja. I en kontorsfastighet är ankarhyresgästen den stora hyresgäst som fyller merparten av våningsplanen. Den här guiden handlar om köpcentrum.

Varför köpcentrum vill ha ankarhyresgäster

Ett ankare ger ett centrum tre saker. Besöksflöde, eftersom ankarets kunder går förbi de andra lokalerna och några av dem går in. Uthyrbarhet, eftersom mindre kedjor skriver under lättare, och betalar mer per kvadratmeter, i ett centrum med ett starkt ankare. Och stabilitet, eftersom ankaret tecknar ett långt hyresavtal, vilket stöder centrumets värde och finansiering.

Därför är ankaret oftast det första hyresavtalet som tecknas i ett nytt centrum, och därför är ett ankare som försvinner den största enskilda risken för en centrumchef.

Hur ankarhyresgästens hyresavtal skiljer sig

Ankarhyresgästens avtal är ett lokalhyresavtal där balansen har förskjutits till hyresgästens fördel, eftersom ankaret vet vad det tillför. De vanliga skillnaderna:

• Hyrestid: en lång hyrestid, ofta klart över tio år, jämfört med tre till fem år för en liten lokal.
• Hyra: en lägre bashyra per kvadratmeter än de små lokalerna betalar, ofta med en hyresfri period i början eller ett bidrag till hyresgästanpassningen.
• Hyresändringar: hyrestrappa och indexuppräkning som i andra hyresavtal, och i många centrum en klausul om omsättningshyra, så att hyresvärden får del av ankarets försäljning.
• Optioner: rätt för hyresgästen att säga upp avtalet i förtid (break option) och att förlänga det.
• Klausuler om centrumet: co-tenancy, exklusivitet, öppettider och skyltning, som binder hyresvärden lika mycket som hyresgästen.

Hur den fasta hyran sätts, och hur omsättningshyran beräknas från en brytpunkt, beskriver vi i våra guider till bashyra och omsättningshyra. Den här guiden förklarar mekaniken. Vad ett hyresavtal får eller måste säga är en fråga för din juridiska rådgivare.

Co-tenancy-klausuler och exklusivitetsklausuler

Två klausuler är typiska för centrum med ankare, och båda finns i de andra hyresgästernas hyresavtal lika mycket som i ankarets eget.

En co-tenancy-klausul knyter en mindre hyresgästs skyldigheter till att ankaret finns kvar, eller till en viss uthyrningsgrad i centrumet. Om ankaret stänger, eller centrumet hamnar under den avtalade uthyrningsgraden, kan den mindre hyresgästen ha rätt till en lägre hyra, till exempel enbart omsättningshyra under en period, och i vissa hyresavtal till att säga upp avtalet om läget består. Klausulen anger ankaret eller uthyrningsgraden, den tid hyresvärden har på sig att ersätta ankaret och vad hyresgästen har rätt till om det inte sker.

En exklusivitetsklausul, även kallad konkurrensklausul, ger en hyresgäst rätt att vara den enda i sitt slag i centrumet, till exempel den enda livsmedelsbutiken eller den enda kaffekedjan. Det är hyresvärden som måste respektera den när nästa lokal hyrs ut.

För hyresvärden är båda skyldigheter med villkor och datum. Det praktiska sättet att hantera dem är att registrera varje klausul på det hyresavtal den hör till, med den hyresgäst den avser, villkoret som utlöser den och det datum då hyresvärden senast måste agera. Då finns svaret på frågan om vad som händer om ankaret lämnar redan innan den ställs.

När en ankarhyresgäst lämnar

Ankare lämnar: vid en förtida uppsägning, när hyrestiden går ut eller för att kedjan stänger butiker. Centrumledningen arbetar då på tre fronter.

• Datumen. Ankarets rätt till förtida uppsägning, dess uppsägningstid och dess slutdatum är viktiga datum i hyresavtalet. Förberedelserna görs innan ankaret kan säga upp, inte när uppsägningen har kommit.
• De andra hyresgästerna. Vilka hyresavtal som har en co-tenancy-klausul knuten till just detta ankare, vad var och en ger hyresgästen och hur lång tid hyresvärden har på sig att ersätta ankaret. Det är här hela centrumets hyra står på spel.
• Besöksflödet. Besöksflödet per entré och våningsplan visar vad ankaret faktiskt drog in, vilka entréer och delar av centrumet som är beroende av det, och senare om ersättaren får besökarna att komma tillbaka.

Lokalen i sig är ofta för stor för en enda ersättare, så den hyrs ut på nytt som flera mindre lokaler: den gamla lokalen avslutas på ett datum och de nya lokalerna börjar dagen efter, var och en med eget hyresavtal, egen yta och eget slutdatum. När ett ankare lämnar är det lika mycket en datafråga som en uthyrningsfråga: hyresavtalen, klausulerna, datumen och besöksflödet behöver finnas på ett ställe.

Så hanterar VemLease hyresavtal med ankarhyresgäster

I VemLease är ett hyresavtal med en ankarhyresgäst ett hyresavtal som vilket annat, med de villkor ankaret har förhandlat fram. Hyrestrappor, indexuppräkning och omsättningshyra läggs in i hyresavtalet i ett och samma flöde. Klausuler, rätt till förtida uppsägning och kontrolldatum ligger på hyresavtalet, och viktiga datum, optioner och förlängningar bevakas med påminnelser innan de infaller.

Den försäljning som ankaret rapporterar via VemTenant går in i omsättningshyran, med påminnelser till hyresgäster som inte har rapporterat och ett rapporteringsfönster som låses. Besöksflödet från Vemcount, per entré och våningsplan, ligger bredvid avtalsdatan. Hyreslistan, fakturahanteringen och intäktsuppföljningen ligger i ett system för alla fastigheter och bolag. Ett hyresavtal kan omfatta flera objekt, vart och ett med sitt eget slutdatum, och när en ankarlokal delas eller slås ihop avslutas den och raderas aldrig, så att historiken finns kvar.

Läs mer om avtalsbevakning och viktiga datum och hyreslistan, eller se hur det passar ett centrum på sidan för köpcentrum.

Frågor om ankarhyresgäster

Alla artiklar på VemLease-bloggen