Ankermieter: Was er ist und wie ein Shopping-Center den Mietvertrag steuert

Ein Ankermieter ist ein großer, bekannter Mieter, dessen Präsenz Besucher in ein Shopping-Center zieht und so den anderen Mietern Kunden bringt. Meist ist es ein Warenhaus, ein Supermarkt oder SB-Warenhaus, ein Kino oder eine große Mode-, Sport- oder Elektronikkette, und er belegt in der Regel eine der größten Flächen im Center. Das Geschäft selbst wird oft Ankergeschäft oder Magnetbetrieb genannt (englisch: anchor store).

Was ein Ankermieter ist

Der Ankermieter ist der Mieter, für den die Besucher von sich aus ins Center kommen. Die kleineren Mieter, in der Branche oft Kleinflächenmieter oder Inline-Mieter genannt, sind auf die Besucherfrequenz angewiesen, die der Ankermieter an ihren Läden vorbeiführt. Ein Center kann einen oder mehrere Ankermieter haben, meist an den Enden des Centers oder neben den Haupteingängen, sodass die Besucher auf dem Weg dorthin an den anderen Flächen vorbeigehen.

Ankermieter und Ankergeschäft bezeichnen dieselbe Sache von zwei Seiten: Der Ankermieter ist der Händler im Mietvertrag, das Ankergeschäft ist die Fläche, auf der er verkauft. Ein Junior-Anker, auch Mini-Anker genannt, ist eine kleinere Fläche mit derselben Funktion, zum Beispiel eine Sportkette oder ein Discounter. In einem Bürogebäude ist der Ankermieter der große Nutzer, der den Großteil der Etagen belegt. Dieser Leitfaden handelt von Shopping-Centern.

Warum Center Ankermieter wollen

Ein Ankermieter bringt einem Center drei Dinge. Besucherfrequenz, weil seine Kunden an den anderen Flächen vorbeigehen und ein Teil von ihnen hineingeht. Vermietbarkeit, weil kleinere Händler in einem Center mit einem starken Ankermieter leichter unterschreiben und mehr je Quadratmeter zahlen. Und Stabilität, weil der Ankermieter einen langen Mietvertrag unterschreibt, was den Wert des Centers und seine Finanzierung stützt.

Deshalb ist der Mietvertrag des Ankermieters in einem neuen Center meist der erste, der unterschrieben wird, und deshalb ist der Verlust eines Ankermieters das größte einzelne Risiko für einen Center-Manager.

Wie sich der Mietvertrag eines Ankermieters unterscheidet

Der Mietvertrag eines Ankermieters ist ein Gewerbemietvertrag, bei dem die Gewichte zugunsten des Mieters verschoben sind, weil der Ankermieter weiß, was er dem Center bringt. Die üblichen Unterschiede:

• Laufzeit: eine lange Laufzeit, oft deutlich über zehn Jahre, gegenüber drei bis fünf Jahren bei einer kleinen Fläche.
• Miete: eine niedrigere Grundmiete je Quadratmeter, als die kleinen Flächen zahlen, oft mit einer mietfreien Zeit zu Beginn oder einem Ausbaukostenzuschuss.
• Mietänderungen: Staffelmiete und Indexierung wie in anderen Mietverträgen, und in vielen Centern eine Umsatzmietklausel, sodass der Vermieter am Umsatz des Ankermieters beteiligt ist.
• Optionen: Sonderkündigungsrechte und Verlängerungsoptionen für den Mieter.
• Klauseln zum Center: Co-Tenancy, Konkurrenzschutz, Öffnungszeiten und Beschilderung, die den Vermieter ebenso binden wie den Mieter.

Wie die feste Miete festgelegt wird und wie sich die Umsatzmiete aus einer Umsatzschwelle berechnet, erklären unsere Leitfäden zur Grundmiete und zur Umsatzmiete. Dieser Leitfaden erklärt die Mechanik. Was ein Mietvertrag regeln darf oder muss, ist Sache Ihrer Rechtsberatung.

Co-Tenancy- und Konkurrenzschutzklauseln

Zwei Klauseln sind typisch für Center mit Ankermietern, und beide stehen ebenso in den Mietverträgen der anderen Mieter wie im Mietvertrag des Ankermieters selbst.

Eine Co-Tenancy-Klausel knüpft die Pflichten eines kleineren Mieters an die Präsenz des Ankermieters oder an eine Vermietungsquote im Center. Schließt der Ankermieter oder fällt das Center unter die vereinbarte Vermietungsquote, kann der kleinere Mieter Anspruch auf eine reduzierte Miete haben, zum Beispiel für eine Zeit auf eine reine Umsatzmiete, und in manchen Mietverträgen auf ein Kündigungsrecht, wenn der Zustand andauert. Die Klausel nennt den Ankermieter oder die Vermietungsquote, die Frist, in der der Vermieter den Ankermieter ersetzen muss, und die Rechtsfolge.

Eine Konkurrenzschutzklausel, auch Exklusivitätsklausel genannt, gibt einem Mieter das Recht, der einzige seiner Art im Center zu sein, zum Beispiel der einzige Supermarkt oder die einzige Kaffeekette. Der Vermieter muss sie beachten, wenn er die nächste Fläche vermietet.

Für den Vermieter sind beide Verpflichtungen mit Bedingungen und Terminen. In der Praxis hinterlegt man jede Klausel am Mietvertrag, zu dem sie gehört, mit dem Mieter, auf den sie sich bezieht, der Bedingung, die sie auslöst, und dem Termin, bis zu dem der Vermieter handeln muss. Dann hat die Frage, was passiert, wenn der Ankermieter auszieht, eine Antwort, bevor sie gestellt wird.

Wenn ein Ankermieter auszieht

Ankermieter ziehen aus: über ein Sonderkündigungsrecht, zum Ende der Laufzeit oder weil die Kette Filialen schließt. Das Center-Team arbeitet dann an drei Fronten.

• Die Fristen. Das Sonderkündigungsrecht des Ankermieters, seine Kündigungsfrist und sein Vertragsende sind wichtige Fristen im Mietvertrag. Vorbereiten muss man sich, bevor sich das Kündigungsfenster öffnet, nicht erst, wenn die Kündigung eingeht.
• Die anderen Mieter. Welche Mietverträge eine Co-Tenancy-Klausel haben, die an diesen Ankermieter geknüpft ist, was jede davon dem Mieter gibt und wie lange der Vermieter Zeit hat, den Ankermieter zu ersetzen. Hier steht die Miete des ganzen Centers auf dem Spiel.
• Die Besucherfrequenz. Die Besucherfrequenz je Eingang und Etage zeigt, was der Ankermieter tatsächlich gebracht hat, welche Eingänge und Bereiche von ihm abhängen und später, ob der Nachfolger die Besucher zurückbringt.

Die Einheit selbst ist oft zu groß für einen einzelnen Nachfolger und wird deshalb als mehrere kleinere Einheiten nachvermietet: Die alte Einheit wird zu einem Datum beendet, und die neuen Einheiten beginnen am Folgetag, jede mit eigenem Mietvertrag, eigener Fläche und eigenem Enddatum. Der Auszug eines Ankermieters ist ebenso eine Datenfrage wie eine Vermietungsfrage: Die Mietverträge, die Klauseln, die Fristen und die Besucherfrequenz müssen an einem Ort liegen.

So bildet VemLease die Mietverträge von Ankermietern ab

In VemLease ist der Mietvertrag eines Ankermieters ein Mietvertrag wie jeder andere, mit den Regeln, die der Ankermieter ausgehandelt hat. Staffelmiete, Indexierung und Umsatzmiete werden in einem Ablauf am Mietvertrag hinterlegt. Klauseln, Sonderkündigungsrechte und Kontrolltermine stehen am Mietvertrag, und wichtige Fristen, Optionen und Verlängerungen werden mit Erinnerungen verfolgt, bevor sie fällig werden.

Umsätze, die der Ankermieter über VemTenant meldet, fließen in die Umsatzmiete ein, mit Erinnerungen für Mieter, die nicht gemeldet haben, und einer Sperre für das Meldefenster. Die Besucherfrequenz aus Vemcount, je Eingang und Etage, steht neben den Mietvertragsdaten. Mieterliste, Rechnungsverwaltung und Erlösverfolgung liegen in einem System, über alle Objekte und Gesellschaften. Ein Mietvertrag kann mehrere Einheiten umfassen, jede mit eigenem Enddatum, und wird die Einheit eines Ankermieters geteilt oder zusammengelegt, wird sie beendet und nie gelöscht, sodass ihre Historie erhalten bleibt.

Mehr dazu lesen Sie auf den Seiten zu Fristenmanagement und wichtigen Fristen und zur Mieterliste, und wie das zu einem Center passt, zeigt die Seite für Shopping-Center.

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