Loja âncora: o que é e como o shopping center administra o contrato

Loja âncora é o inquilino de grande porte e marca conhecida cuja presença atrai visitantes a um shopping center e, com isso, traz clientes para os outros inquilinos. Normalmente é uma loja de departamentos, um supermercado ou hipermercado, um cinema ou uma grande rede de moda, esportes ou eletrônicos, e costuma ocupar uma das maiores áreas do shopping. O mesmo nome designa a unidade em si, a loja âncora, e o varejista que assina o contrato, o lojista âncora.

O que é uma loja âncora

A loja âncora é aquela que, por si só, leva os visitantes ao shopping. Os inquilinos menores, chamados de lojas satélites, dependem do fluxo de visitantes que a âncora faz passar na porta delas. Um shopping pode ter uma âncora ou várias, em geral posicionadas nas extremidades do shopping ou junto às entradas principais, para que os visitantes passem pelas outras lojas no caminho.

Lojista âncora e loja âncora são a mesma coisa vista de dois lados: o lojista âncora é o varejista que consta no contrato, e a loja âncora é a unidade em que ele opera. Uma âncora júnior, ou semi-âncora, é uma unidade menor com o mesmo papel, por exemplo uma rede de artigos esportivos ou uma loja de desconto. Em um edifício de escritórios, o inquilino âncora é o grande ocupante que preenche a maior parte dos andares. Este guia trata de shopping centers.

Por que os shoppings querem lojas âncoras

Uma âncora dá ao shopping três coisas. Fluxo de visitantes, porque os clientes da âncora passam na frente das outras lojas e alguns entram. Poder de comercialização, porque os varejistas menores assinam com mais facilidade, e pagam mais por metro quadrado, em um shopping com uma âncora forte. E estabilidade, porque a âncora assina um contrato longo, o que sustenta o valor do shopping e o seu financiamento.

Por isso a âncora costuma ser o primeiro contrato assinado em um shopping novo, e por isso perder uma âncora é, sozinha, o maior risco que um gestor de shopping enfrenta.

Como o contrato de uma âncora difere

O contrato de uma âncora é um contrato de locação comercial com o equilíbrio deslocado para o lado do inquilino, porque a âncora sabe o que traz. As diferenças mais comuns:

• Prazo: um prazo longo, muitas vezes bem acima de dez anos, contra três a cinco anos para uma loja pequena.
• Aluguel: um aluguel mínimo por metro quadrado menor do que o das lojas pequenas, muitas vezes com carência no início ou uma contribuição para a instalação da loja.
• Mudanças no aluguel: aluguel escalonado e reajuste por índice como nos outros contratos, e em muitos shoppings uma cláusula de aluguel percentual, para que o locador participe das vendas da âncora.
• Opções: opções de rescisão antecipada e de renovação para o inquilino.
• Cláusulas sobre o shopping: co-tenancy, exclusividade, horário de funcionamento e sinalização, que obrigam o locador tanto quanto o inquilino.

Como o aluguel fixo é definido, e como o aluguel percentual é calculado a partir de um ponto de equilíbrio, são assuntos dos nossos guias sobre aluguel mínimo e aluguel percentual. Este guia explica a mecânica. O que um contrato pode ou deve prever é assunto para a sua assessoria jurídica.

Cláusulas de co-tenancy e de exclusividade

Duas cláusulas são típicas de shoppings com âncoras, e as duas aparecem tanto nos contratos dos outros inquilinos quanto no da própria âncora.

Uma cláusula de co-tenancy vincula as obrigações de um inquilino menor à presença da âncora, ou a um nível de ocupação do shopping. Se a âncora fecha, ou o shopping fica abaixo da ocupação combinada, o inquilino menor pode ter direito a um aluguel reduzido, por exemplo apenas o aluguel percentual por um período, e em alguns contratos a encerrar o contrato se a situação se prolongar. A cláusula nomeia a âncora ou o nível de ocupação, o prazo que o locador tem para substituir a âncora e a consequência para o inquilino.

Uma cláusula de exclusividade dá a um inquilino o direito de ser o único do seu ramo no shopping, por exemplo o único supermercado ou a única rede de cafeterias. É o locador que precisa respeitá-la ao alugar a próxima loja.

Para o locador, as duas são obrigações com condições e datas. A forma prática de administrá-las é registrar cada cláusula no contrato a que pertence, com o inquilino a que se refere, a condição que a aciona e a data até a qual o locador precisa agir. Assim, a pergunta sobre o que acontece se a âncora sair tem resposta antes de ser feita.

Quando uma loja âncora sai

Âncoras saem: em uma opção de rescisão antecipada, no fim do prazo ou porque a rede fecha lojas. A equipe do shopping então trabalha em três frentes.

• As datas. A opção de rescisão antecipada da âncora, o seu aviso prévio e o seu vencimento são datas críticas do contrato. O momento de se preparar é antes de a janela de aviso abrir, não depois de o aviso chegar.
• Os outros inquilinos. Quais contratos têm uma cláusula de co-tenancy vinculada a essa âncora, o que cada uma dá ao inquilino e quanto tempo o locador tem para substituir a âncora. É aqui que o aluguel do shopping inteiro fica exposto.
• O fluxo de visitantes. O fluxo por entrada e por piso mostra o que a âncora de fato trazia, quais entradas e alas dependem dela e, mais tarde, se a substituta traz os visitantes de volta.

A área em si costuma ser grande demais para uma única substituta, por isso é alugada de novo como várias lojas menores: a unidade antiga é encerrada em uma data e as novas começam no dia seguinte, cada uma com o seu próprio contrato, área e data de término. A saída de uma âncora é tanto uma questão de dados quanto de comercialização: os contratos, as cláusulas, as datas e o fluxo de visitantes precisam estar em um só lugar.

Como o VemLease trata os contratos de âncoras

No VemLease, o contrato de uma âncora é um contrato como qualquer outro, com as regras que a âncora negociou. Aluguel escalonado, reajuste por índice e aluguel percentual são definidos no contrato em um único fluxo. Cláusulas, opções de rescisão antecipada e datas de controle ficam no contrato, e vencimentos, opções e renovações são acompanhados com alertas antes de cada data.

As vendas que a âncora informa pelo VemTenant seguem para o aluguel percentual, com lembretes para os inquilinos que não informaram e bloqueio da janela de envio. O fluxo de visitantes do Vemcount, por entrada e piso, fica ao lado dos dados do contrato. O rent roll, a gestão de faturas e o acompanhamento de receitas ficam em um só sistema, em todos os ativos e empresas. Um contrato pode reunir várias unidades, cada uma com a sua própria data de término, e quando a loja de uma âncora é dividida ou unificada, ela é encerrada, nunca excluída, e assim o seu histórico é mantido.

Leia mais sobre gestão de vencimentos e o rent roll, ou veja como isso se aplica a um shopping na página sobre shopping centers.

Perguntas sobre lojas âncoras

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