Locomotive commerciale : définition et gestion du bail en centre commercial

Une locomotive commerciale est une grande enseigne connue dont la présence attire les visiteurs d’un centre commercial et amène ainsi des clients aux autres locataires. Il s’agit le plus souvent d’un grand magasin, d’un supermarché ou d’un hypermarché, d’un cinéma ou d’une grande chaîne de mode, de sport ou d’électronique, et elle occupe en général l’une des plus grandes cellules du centre. Le magasin lui-même est souvent appelé magasin locomotive, ou simplement la locomotive.

Ce qu’est une locomotive commerciale

La locomotive est l’enseigne pour laquelle les visiteurs se déplacent jusqu’au centre. Les locataires plus petits, souvent appelés boutiques de galerie ou commerces satellites, dépendent de la fréquentation que la locomotive fait passer devant leur vitrine. Un centre peut avoir une ou plusieurs locomotives, placées en général aux extrémités du centre ou à côté des entrées principales, pour que les visiteurs passent devant les autres cellules en chemin.

Enseigne locomotive et magasin locomotive désignent la même chose vue de deux côtés : l’enseigne locomotive est le commerçant titulaire du bail, et le magasin locomotive est la cellule qu’il exploite. Une locomotive secondaire, ou moyenne surface, est une cellule plus petite qui joue le même rôle, par exemple une chaîne de sport ou un discounter. Dans un immeuble de bureaux, le même rôle revient au locataire principal, le grand occupant qui remplit la majorité des étages. Ce guide porte sur les centres commerciaux.

Pourquoi les centres veulent des locomotives

Une locomotive apporte trois choses à un centre. De la fréquentation, parce que les clients de la locomotive passent devant les autres cellules et que certains y entrent. Une commercialisation plus facile, parce que les enseignes plus petites signent plus volontiers, et paient plus au mètre carré, dans un centre doté d’une locomotive forte. Et de la stabilité, parce que la locomotive signe un bail long, ce qui soutient la valeur du centre et son financement.

C’est pourquoi le bail de la locomotive est en général le premier signé dans un nouveau centre, et pourquoi en perdre une est le plus grand risque auquel un gestionnaire de centre doit faire face.

En quoi le bail d’une locomotive diffère

Le bail d’une locomotive est un bail commercial dont l’équilibre penche vers le locataire, parce que la locomotive sait ce qu’elle apporte. Les différences habituelles :

• Durée : une durée longue, souvent bien au-delà de dix ans, contre trois à cinq ans pour une petite cellule.
• Loyer : un loyer de base au mètre carré inférieur à celui que paient les petites cellules, souvent avec une franchise de loyer au début ou une participation aux travaux d’aménagement.
• Évolution du loyer : des paliers de loyer et une indexation comme dans les autres baux, et dans beaucoup de centres une clause de loyer variable, pour que le bailleur ait une part du chiffre d’affaires de la locomotive.
• Options : des options de sortie et des options de renouvellement pour le locataire.
• Clauses relatives au centre : co-tenancy, exclusivité, horaires d’ouverture et enseignes, qui engagent le bailleur autant que le locataire.

La fixation du loyer fixe, et le calcul du loyer variable à partir d’un seuil de déclenchement, sont traités dans nos guides du loyer de base et du loyer variable. Ce guide explique le mécanisme. Ce qu’un bail peut ou doit prévoir relève de votre conseil juridique.

Clauses de co-tenancy et d’exclusivité

Deux clauses sont typiques des centres dotés de locomotives, et toutes deux figurent dans les baux des autres locataires autant que dans celui de la locomotive.

Une clause de co-tenancy lie les obligations d’un locataire plus petit à la présence de la locomotive, ou à un niveau d’occupation du centre. Si la locomotive ferme, ou si le centre passe sous le taux d’occupation convenu, le locataire plus petit peut avoir droit à un loyer réduit, par exemple un loyer uniquement variable pendant une période, et dans certains baux à mettre fin au bail si la situation dure. La clause nomme la locomotive ou le niveau d’occupation, le délai dont dispose le bailleur pour remplacer la locomotive, et ce à quoi le locataire a droit.

Une clause d’exclusivité donne à un locataire le droit d’être le seul de son genre dans le centre, par exemple le seul supermarché ou la seule chaîne de cafés. C’est au bailleur de la respecter quand il loue la cellule suivante.

Pour le bailleur, les deux sont des obligations assorties de conditions et de dates. La façon pratique de les gérer est d’enregistrer chaque clause sur le bail auquel elle appartient, avec le locataire qu’elle vise, la condition qui la déclenche et la date à laquelle le bailleur doit agir. La question de ce qui se passe si la locomotive s’en va a alors une réponse avant même d’être posée.

Quand une locomotive commerciale s’en va

Les locomotives s’en vont, à l’exercice d’une option de sortie, à la fin du bail, ou parce que l’enseigne ferme des magasins. L’équipe du centre travaille alors sur trois fronts.

• Les dates. L’option de sortie de la locomotive, son préavis et l’échéance de son bail sont des dates clés du bail. Le moment de se préparer est avant l’ouverture de la fenêtre de préavis, pas après la réception du congé.
• Les autres locataires. Quels baux comportent une clause de co-tenancy liée à cette locomotive, ce que chacune accorde au locataire, et de combien de temps le bailleur dispose pour remplacer la locomotive. C’est là que le loyer de tout le centre est exposé.
• La fréquentation. La fréquentation par entrée et par étage montre ce que la locomotive apportait réellement, quelles entrées et quelles ailes en dépendent, et plus tard si l’enseigne de remplacement ramène les visiteurs.

La cellule elle-même est souvent trop grande pour un seul remplaçant, et elle est donc recommercialisée en plusieurs cellules plus petites : l’ancienne cellule est clôturée à une date et les nouvelles démarrent le lendemain, chacune avec son propre bail, sa surface et sa date de fin. Le départ d’une locomotive est autant une question de données qu’une question de commercialisation : les baux, les clauses, les dates et la fréquentation doivent être au même endroit.

Comment VemLease gère les baux des locomotives

Dans VemLease, le bail d’une locomotive est un bail comme un autre, avec les règles que la locomotive a négociées. Paliers de loyer, indexation et loyer variable sont définis sur le bail en un seul parcours. Les clauses, les options de sortie et les dates de contrôle figurent sur le bail, et les dates clés, les options et les renouvellements sont suivis avec des alertes avant leur échéance.

Le chiffre d’affaires que la locomotive déclare dans VemTenant alimente le loyer variable, avec des relances pour les locataires qui n’ont pas déclaré et un verrouillage de la période de saisie. La fréquentation issue de Vemcount, par entrée et par étage, figure à côté des données du bail. L’état locatif, la gestion des factures et le suivi des revenus sont dans un seul système, sur tous les actifs et toutes les sociétés. Un même bail peut regrouper plusieurs lots, chacun avec sa propre date de fin, et lorsqu’une cellule de locomotive est divisée ou fusionnée, elle est clôturée, jamais supprimée : son historique est conservé.

En savoir plus sur le suivi des échéances et des dates clés et sur l’état locatif, ou voyez comment cela s’applique à un centre sur la page consacrée aux centres commerciaux.

Questions sur les locomotives commerciales

Tous les articles du blog VemLease