Ankerlejer: hvad det er, og hvordan et butikscenter håndterer lejekontrakten

En ankerlejer er en stor, kendt lejer, hvis tilstedeværelse trækker besøgende til et butikscenter og dermed skaffer kunder til de øvrige lejere. Det er som regel et stormagasin, et supermarked eller et hypermarked, en biograf eller en stor kæde inden for mode, sport eller elektronik, og den har normalt et af de største lejemål i centret. Selve butikken kaldes ofte ankerbutikken.

Hvad en ankerlejer er

Ankerlejeren er den lejer, som de besøgende kommer til centret for i sig selv. De mindre lejere, ofte kaldet inline- eller satellitlejere, er afhængige af de besøgstal, ankerlejeren fører forbi deres døre. Et center kan have én ankerlejer eller flere, som regel placeret i hver ende af centret eller ved hovedindgangene, så de besøgende passerer de øvrige lejemål på vejen.

Ankerlejer og ankerbutik er det samme set fra to sider: ankerlejeren er den butikskæde, der står på lejekontrakten, og ankerbutikken er det lejemål, den driver butik fra. En mindre ankerlejer (junior anchor eller mini anchor) er et mindre lejemål med samme rolle, for eksempel en sportskæde eller en discountbutik. I en kontorejendom er ankerlejeren den store lejer, der fylder de fleste etager. Denne guide handler om butikscentre.

Hvorfor centre vil have ankerlejere

En ankerlejer giver et center tre ting. Besøgstal, fordi ankerlejerens kunder går forbi de øvrige lejemål, og nogle af dem går ind. Udlejningsevne, fordi mindre butikker lettere skriver under, og betaler mere pr. kvadratmeter, i et center med en stærk ankerlejer. Og stabilitet, fordi ankerlejeren indgår en lang lejekontrakt, som understøtter centrets værdi og finansiering.

Derfor er ankerlejerens lejekontrakt som regel den første, der underskrives i et nyt center, og derfor er det at miste en ankerlejer den største enkeltstående risiko, en centerchef står over for.

Hvordan en ankerlejers lejekontrakt adskiller sig

En ankerlejers lejekontrakt er en erhvervslejekontrakt, hvor balancen er forskudt mod lejeren, fordi ankerlejeren ved, hvad den bringer med sig. De sædvanlige forskelle:

• Lejeperiode: en lang lejeperiode, ofte et godt stykke over ti år, mod tre til fem år for et lille lejemål.
• Leje: en lavere basisleje pr. kvadratmeter end de små lejemål betaler, ofte med en lejefri periode i starten eller et bidrag til indretningen.
• Lejeændringer: trappeleje og indeksregulering som i andre lejekontrakter, og i mange centre en klausul om omsætningsleje, så udlejeren får andel i ankerlejerens omsætning.
• Optioner: opsigelsesret (break option) og forlængelsesoptioner for lejeren.
• Klausuler om centret: co-tenancy, eksklusivitet, åbningstider og skiltning, som binder udlejeren lige så meget som lejeren.

Hvordan den faste leje fastsættes, og hvordan omsætningsleje beregnes ud fra en omsætningsgrænse, står i vores guider til basisleje og omsætningsleje. Denne guide forklarer mekanikken. Hvad en lejekontrakt må eller skal indeholde, er en sag for jeres juridiske rådgiver.

Co-tenancy-klausuler og eksklusivitetsklausuler

To klausuler er typiske for centre med ankerlejere, og begge findes lige så meget i de øvrige lejeres lejekontrakter som i ankerlejerens egen.

En co-tenancy-klausul kobler en mindre lejers forpligtelser til ankerlejerens tilstedeværelse eller til en bestemt udlejningsgrad i centret. Hvis ankerlejeren lukker, eller centret kommer under den aftalte udlejningsgrad, kan den mindre lejer have ret til en nedsat leje, for eksempel ren omsætningsleje i en periode, og i nogle lejekontrakter til at opsige lejekontrakten, hvis situationen varer ved. Klausulen angiver ankerlejeren eller udlejningsgraden, den tid, udlejeren har til at erstatte ankerlejeren, og konsekvensen.

En eksklusivitetsklausul, også kaldet branchebeskyttelse, giver en lejer ret til at være den eneste af sin slags i centret, for eksempel det eneste supermarked eller den eneste kaffekæde. Det er udlejeren, der skal respektere den, når det næste lejemål udlejes.

For udlejeren er begge dele forpligtelser med betingelser og datoer. Den praktiske måde at håndtere dem på er at registrere hver klausul på den lejekontrakt, den hører til, med den lejer, den henviser til, den betingelse, der udløser den, og den frist, udlejeren skal handle inden. Så har spørgsmålet om, hvad der sker, hvis ankerlejeren flytter, et svar, før det bliver stillet.

Når en ankerlejer flytter

Ankerlejere flytter: når en opsigelsesret udnyttes, når lejeperioden udløber, eller fordi kæden lukker butikker. Centerteamet arbejder så på tre fronter.

• Datoerne. Ankerlejerens opsigelsesret, opsigelsesvarsel og udløbsdato er kritiske datoer på lejekontrakten. Forberedelsen skal ske, før opsigelsesvinduet åbner, ikke efter at opsigelsen er kommet.
• De øvrige lejere. Hvilke lejekontrakter har en co-tenancy-klausul knyttet til denne ankerlejer, hvad giver hver af dem lejeren, og hvor lang tid har udlejeren til at erstatte ankerlejeren. Det er her, lejen i hele centret er udsat.
• Besøgstallene. Besøgstal pr. indgang og pr. etage viser, hvad ankerlejeren faktisk trak ind, hvilke indgange og fløje der afhænger af den, og senere om afløseren får de besøgende tilbage.

Selve lejemålet er ofte for stort til én afløser, så det genudlejes som flere mindre lejemål: det gamle lejemål afsluttes på en dato, og de nye lejemål starter dagen efter, hvert med sin egen lejekontrakt, sit eget areal og sin egen slutdato. En ankerlejers fraflytning er lige så meget et dataspørgsmål som et udlejningsspørgsmål: lejekontrakterne, klausulerne, datoerne og besøgstallene skal være samlet ét sted.

Sådan håndterer VemLease ankerlejeres lejekontrakter

I VemLease er en ankerlejers lejekontrakt en lejekontrakt som enhver anden, med de regler, ankerlejeren har forhandlet sig til. Trappeleje, indeksregulering og omsætningsleje sættes op på lejekontrakten i ét forløb. Klausuler, opsigelsesretter og kontroldatoer ligger på lejekontrakten, og kritiske datoer, optioner og forlængelser følges med påmindelser, før de forfalder.

Den omsætning, ankerlejeren indberetter via VemTenant, går videre til omsætningslejen, med påmindelser til lejere, der ikke har indberettet, og en lås på indberetningsvinduet. Besøgstal fra Vemcount, pr. indgang og etage, står ved siden af lejedataene. Lejeliste, fakturastyring og opfølgning på indtægter ligger i ét system på tværs af alle ejendomme og selskaber. Én lejekontrakt kan omfatte flere lejemål, hvert med sin egen slutdato, og når et ankerlejemål opdeles eller sammenlægges, bliver det afsluttet, aldrig slettet, så historikken bevares.

Læs mere om kontraktfrister og kritiske datoer og lejelisten, eller se, hvordan det passer til et center, på siden om butikscentre.

Spørgsmål om ankerlejere

Alle artikler på VemLease-bloggen