Ana kiracı: nedir ve bir AVM ana kiracı sözleşmesini nasıl yönetir?

Ana kiracı, varlığıyla AVM’ye ziyaretçi çeken ve böylece diğer kiracılara müşteri getiren büyük ve tanınmış kiracıdır. Genellikle çok katlı bir büyük mağaza, bir süpermarket ya da hipermarket, bir sinema veya büyük bir moda, spor ya da elektronik zinciridir ve çoğunlukla AVM’nin en büyük birimlerinden birinde yer alır. Mağazanın kendisine ise çoğu zaman çapa mağaza (İngilizcede anchor store) denir.

Ana kiracı nedir?

Ana kiracı, ziyaretçilerin AVM’ye bizzat onun için geldiği kiracıdır. Çoğu zaman in-line ya da uydu kiracı denilen küçük kiracılar, ana kiracının kapılarının önünden geçirdiği ziyaretçi trafiğine bağlıdır. Bir AVM’de bir ya da birden fazla ana kiracı olabilir; bunlar genellikle AVM’nin uçlarına ya da ana girişlerin yanına yerleştirilir, böylece ziyaretçiler yol boyunca diğer birimlerin önünden geçer.

Ana kiracı ve çapa mağaza, aynı şeyin iki yönden adlandırılmasıdır: ana kiracı sözleşmedeki perakendeci, çapa mağaza ise onun faaliyet gösterdiği birimdir. Junior anchor ya da mini anchor denilen birim, aynı rolü üstlenen daha küçük bir birimdir; örneğin bir spor zinciri ya da bir indirim mağazası. Bir ofis binasında ise ana kiracı, katların büyük bölümünü dolduran büyük kullanıcıdır. Bu rehber AVM’ler içindir.

AVM’ler neden ana kiracı ister?

Bir ana kiracı AVM’ye üç şey kazandırır. Ziyaretçi sayısı; çünkü ana kiracının müşterileri diğer birimlerin önünden geçer ve bir kısmı içeri girer. Kiralama gücü; çünkü küçük perakendeciler, güçlü bir ana kiracısı olan AVM’de daha kolay imza atar ve metrekare başına daha fazla öder. Ve istikrar; çünkü ana kiracı uzun süreli bir sözleşme imzalar, bu da AVM’nin değerini ve finansmanını destekler.

Bu yüzden yeni bir AVM’de ilk imzalanan sözleşme genellikle ana kiracınınkidir ve bir ana kiracıyı kaybetmek, bir AVM yöneticisinin karşılaştığı en büyük tekil risktir.

Ana kiracı sözleşmesi nasıl farklıdır?

Ana kiracı sözleşmesi, dengesi kiracı lehine kaymış bir ticari kira sözleşmesidir; çünkü ana kiracı AVM’ye ne kazandırdığını bilir. Olağan farklar şunlardır:

• Süre: uzun bir süre, çoğu zaman on yılın epey üzerinde; küçük bir birim için ise üç ila beş yıl.
• Kira: küçük birimlerin ödediğinden daha düşük bir metrekare başına baz kira; çoğu zaman başlangıçta bir kirasız dönem ya da dekorasyona katkı payı ile birlikte.
• Kira değişiklikleri: diğer sözleşmelerde olduğu gibi kademeli kira ve endeksleme; birçok AVM’de ayrıca bir ciro kirası maddesi, böylece kiraya veren ana kiracının satışlarından pay alır.
• Opsiyonlar: kiracı için erken fesih hakkı ve yenileme opsiyonları.
• AVM’ye ilişkin maddeler: birlikte kiracılık, münhasırlık, çalışma saatleri ve tabela; bunlar kiracı kadar kiraya vereni de bağlar.

Sabit kiranın nasıl belirlendiği ve ciro kirasının ciro eşiğinden nasıl hesaplandığı, baz kira ve ciro kirası rehberlerimizde anlatılıyor. Bu rehber işleyişi anlatır. Bir kira sözleşmesinde nelerin yer alabileceği ya da yer alması gerektiği ise hukuk danışmanınızın işidir.

Birlikte kiracılık ve münhasırlık maddeleri

İki madde, ana kiracısı olan AVM’lere özgüdür ve ikisi de ana kiracının kendi sözleşmesinde olduğu kadar diğer kiracıların sözleşmelerinde de yer alır.

Birlikte kiracılık maddesi (İngilizcede co-tenancy), küçük bir kiracının yükümlülüklerini ana kiracının varlığına ya da AVM’deki belirli bir doluluk oranına bağlar. Ana kiracı kapanırsa ya da AVM anlaşılan doluluk oranının altına düşerse küçük kiracı, örneğin bir süre için yalnızca ciro kirası gibi indirimli bir kira hakkı kazanabilir; bazı sözleşmelerde ise durum sürerse sözleşmeyi sona erdirme hakkı da doğar. Madde; ana kiracıyı ya da doluluk oranını, kiraya verene ana kiracının yerine yenisini bulması için tanınan süreyi ve sonucu belirtir.

Münhasırlık maddesi, bir kiracıya AVM’de kendi türünün tek örneği olma hakkı verir; örneğin tek süpermarket ya da tek kahve zinciri. Bir sonraki birimi kiraya verirken buna uymak zorunda olan, kiraya verendir.

Kiraya veren için ikisi de koşula ve tarihe bağlı yükümlülüklerdir. Bunları yönetmenin pratik yolu, her maddeyi ait olduğu sözleşmeye; ilgili kiracı, maddeyi tetikleyen koşul ve kiraya verenin harekete geçmesi gereken tarihle birlikte kaydetmektir. Böylece ana kiracı ayrılırsa ne olacağı sorusunun yanıtı, soru sorulmadan önce hazırdır.

Ana kiracı ayrıldığında

Ana kiracılar ayrılır: erken fesih hakkını kullanarak, sözleşme süresinin sonunda ya da zincir mağaza kapattığı için. AVM ekibi o zaman üç cephede çalışır.

• Tarihler. Ana kiracının erken fesih hakkı, ihbar süresi ve sözleşme bitişi, sözleşmedeki önemli tarihlerdir. Hazırlanma zamanı ihbar penceresi açılmadan öncedir, ihbar geldikten sonra değil.
• Diğer kiracılar. Hangi sözleşmelerde bu ana kiracıya bağlı bir birlikte kiracılık maddesi var, her biri kiracıya ne veriyor ve kiraya verenin yeni bir ana kiracı bulmak için ne kadar süresi var. AVM’nin tüm kirasının risk altına girdiği yer burasıdır.
• Ziyaretçi sayısı. Giriş ve kat bazında ziyaretçi sayısı; ana kiracının gerçekte ne getirdiğini, hangi girişlerin ve kanatların ona bağlı olduğunu ve daha sonra yeni kiracının ziyaretçileri geri getirip getirmediğini gösterir.

Birimin kendisi çoğu zaman tek bir yeni kiracı için fazla büyüktür; bu yüzden birkaç küçük birim olarak yeniden kiralanır: eski birim bir tarihte sonlandırılır, yeni birimler ertesi günden itibaren her biri kendi sözleşmesi, alanı ve bitiş tarihiyle başlar. Bir ana kiracının ayrılması, bir kiralama sorusu olduğu kadar bir veri sorusudur: sözleşmeler, maddeler, tarihler ve ziyaretçi sayısı tek bir yerde olmalıdır.

VemLease ana kiracı sözleşmelerini nasıl yönetir?

VemLease’te ana kiracı sözleşmesi, ana kiracının üzerinde müzakere ettiği kurallarla birlikte, diğerleri gibi bir sözleşmedir. Kademeli kira, endeksleme ve ciro kirası sözleşmede tek akışta tanımlanır. Maddeler, erken fesih hakları ve kontrol tarihleri sözleşmenin üzerindedir; önemli tarihler, opsiyonlar ve yenilemeler, tarihleri gelmeden önce uyarı verilerek takip edilir.

Ana kiracının VemTenant üzerinden bildirdiği satışlar ciro kirasına akar; bildirim yapmayan kiracılara hatırlatma gönderilir ve giriş penceresine kilit konur. Vemcount’tan gelen giriş ve kat bazında ziyaretçi sayısı, sözleşme verilerinin yanında yer alır. Kira listesi, fatura yönetimi ve gelir takibi, tüm varlıklar ve şirketler için tek sistemdedir. Tek bir sözleşme, her biri kendi bitiş tarihine sahip birden fazla birimi kapsayabilir; bir ana kiracı birimi bölündüğünde ya da birleştirildiğinde sonlandırılır, hiçbir zaman silinmez; böylece geçmişi korunur.

Sözleşme takibi ve önemli tarihler ile kira listesi hakkında daha fazla bilgi alın ya da bir AVM’ye nasıl uyduğunu AVM’ler sayfasında görün.

Ana kiracılar hakkında sorular

VemLease blogundaki tüm yazılar